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Le syndic d'immeubles : administrateur de bien à Bruxelles

Généralement, la gestion journalière d’un immeuble en copropriété est confiée à un syndic appelé souvent gérant.

Pour rappel, la mission du syndic est très importante dans les immeubles à appartements multiples.

Quelle est-elle ?  Comment est-il nommé?  Quels sont ses pouvoirs?  Quelle est sa rémunération et quelle est sa responsabilité?

 


 

1. Terminologie

Différents termes sont utilisés couramment pour désigner la personne faisant fonction d'administrer l'immeuble pour le compte des copropriétaires.

Le public parle souvent indifféremment de gérant, syndic, régisseur, gestionnaire.  Ces mots ne sont pas tous synonymes et il convient de leur rendre leur signification exacte afin d'éviter toute confusion.

Le Larousse définit le gérant comme celui qui gère ou administre pour le compte d'autrui.

Le syndic est défini comme étant la personne chargée des intérêts communs d'une communauté quelconque.  Les deux vocables recouvrent la même notion.

Il est préférable d'utiliser le mot «syndic» pour le motif que le mot «gérant» peut être confondu avec gestionnaire ou régisseur, bien que des règlements de copropriété mentionnent souvent le mot gérant.

Selon l'usage en Belgique, la mission du gestionnaire ou régisseur est d'une nature différente de celle du syndic.

En effet, le régisseur gère les biens privatifs d'un propriétaire; ainsi, il perçoit des loyers, cherche un locataire en cas de vacance d'un appartement, etc...

La fonction de gérant ou régisseur sera examinée en détail dans le cours ABI de troisième année.

Les professionnels utilisent l'expression Administrateurs de biens pour désigner un professionnel qui exerce l'une ou l'autre de ces activités.

Ex.: Dans une copropriété, on peut rencontrer un syndic pour les parties communes et un ou plusieurs régisseurs différents pour un ou plusieurs propriétaires.

2. Nature juridique de la mission du syndic

Le syndic est un mandataire. Les articles 1984 à 2010 du Code civil énoncent les dispositions applicables au mandat.

Le syndic n'est pas un représentant légal et ses pouvoirs sont limités à ceux qui lui sont reconnus par le règlement de copropriété et par les décisions de l'assemblée générale.

Il n'est donc pas le mandataire des copropriétaires en particulier.

Le syndic ne peut agir en justice que comme mandataire de la copropriété.

3. Nomination du syndic

Le syndic est normalement nommé par l'assemblée générale.  Il peut être une personne physique ou une personne morale (= société).  Il s'agit là d'un des actes les plus importants que doit poser la première assemblée générale.

On doit regretter que certains constructeurs imposent aux acquéreurs un syndic durant une certaine période.

En réalité, surtout s'il s'agit d'une société sœur, cela ressemble fort à une manœuvre tendant à rendre plus difficile le recours à la garantie décennale.

Le syndic pourrait tenir le constructeur au courant des véritables intentions d'une copropriété (dans le cas par exemple où la copropriété a pris la décision de principe d'agir contre le constructeur sans toutefois avoir l'intention d'entamer une action en justice).  Le syndic pourrait aussi ralentir l'évolution générale du litige.

A cet égard, un arrêt  de la Cour d'appel Liège (13.2.80 - Jur.  Liège, 1980, p. 185) a décidé que lorsqu'un règlement de copropriété, conférant à l'assemblée générale le droit de nommer et révoquer le syndic, a dérogé à ce principe en confiant pendant 10 ans l'administration de l'immeuble à un entrepreneur ou à une personne désignée par lui, l'assemblée générale conserve le droit de révoquer valablement le syndic si la gestion de celui-ci ne répond plus aux vœux des copropriétaires.

Par contre, il est logique que le constructeur puisse imposer la désignation du syndic durant les deux premières années, ce qui ne peut que faciliter la mise en route de la copropriété.

4. Le syndic face à la fiscalité

Il faut ici attirer l'attention des copropriétaires sur les conditions précises imposées dans ce domaine par le Ministère des Finances (circulaire n° 27 du 5/2/1971).

L'immatriculation à la T.V.A. du syndic n'est pas obligatoire si les conditions suivantes sont remplies:

  1. le syndic est une personne physique,
  2. le syndic ne gère que l'immeuble à appartements qu'il occupe lui-même à titre de copropriétaire ou de locataire,
  3. l'immeuble géré ne peut être divisé en plus de 20 lots de magasins et appartements,
  4. le syndic ne peut réclamer aux propriétaires, outre sa rémunération, que le remboursement exact des dépenses faites et pour compte de la copropriété,
  5. les factures doivent mentionner qu'elles concernent les copropriétaires.

D'autre part, s'il n'est pas assujetti à la T.V.A., le syndic doit déclarer sa rémunération comme revenu imposable.

Lors de la nomination du syndic, les copropriétaires doivent vérifier le statut fiscal de ce futur syndic pour s'assurer qu'ils ne collaborent pas, même involontairement, à une irrégularité fiscale.

5. Rôle du syndic

Le syndic est donc le mandataire de l'assemblée générale et non pas le représentant des divers copropriétaires.

Ses pouvoirs se limitent aux choses communes.

Certains copropriétaires s'imaginent à tort, que le syndic est également tenu de s'occuper des questions particulières aux parties privatives.  Il n'en est rien.  Ainsi, si un dommage survient dans un appartement et que les choses communes ne peuvent être mises en cause, le syndic n'est pas tenu de faire les démarches nécessaires à la place du copropriétaire.

Ceci n'empêche nullement qu'un copropriétaire conclue un contrat avec le syndic, lui confiant la fonction de régisseur ou de gestionnaire de son bien privatif.  Mais ce contrat sera indépendant de la mission de syndic.

Nous verrons, par la suite, les inconvénients de cette double appartenance.

Les attributions du syndic sont définies par le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale.

A. PRESTATIONS USUELLES

Comptabilité:

  • Recevoir les factures et notes et les vérifier.
  • Effectuer le paiement des frais.
  • Imputer les frais en fonction de l'acte de base.
  • Etablir périodiquement (trimestriellement, semestriellement, annuellement) un décompte comprenant une explication des dépenses et un tableau de répartition (ou compte individuel de chaque propriétaire).
  • Rédaction de ce décompte et envoi aux copropriétaires.  Il n'est pas tenu de donner réponse aux demandes d'explication d'un locataire.
  • Surveiller le paiement des charges et envoyer des rappels si nécessaire, le propriétaire étant seul responsable du paiement des charges.
  • Intégrer les comptes de chauffage et eau chaude effectués par une société chargée des relevés et établissement des comptes.
  • Préparer les dossiers litigieux à soumettre à l'avocat.
  • Tenir la comptabilité générale de gestion de l'immeuble.
  • Tenir à la disposition du conseil de gérance chez le syndic les factures en vue d'une vérification annuelle avant l'assemblée ordinaire.
  • Veiller à conserver les documents importants et les archives des 3 dernières années.

Assemblées Générales Ordinaires

  • Prévoir les dates des assemblées ordinaires.
  • En préparer l'ordre du jour, prévoir le lieu de réunion.
  • Envoyer les convocations avec procuration suivant les formes et délais prévus.
  • Assister à l'assemblée.
  • Faire signer la liste des présences.
  • Contrôler les procurations.
  • Rédiger le procès-verbal de l'assemblée et en transmettre des copies aux copropriétaires.
  • Insérer dans le registre des procès-verbaux l'ordre du jour, la liste des présences et le procès-verbal.

La mission prévue est de:

  • lancer les convocations,
  • assister à la réunion,
  • effectuer les missions et commandes prévues suite à la réunion.

Concierge ou service de nettoyage

Le syndic est chargé de rechercher une nouvelle concierge ou un service de nettoyage lors d'une place vacante.

  • A cet effet, il rédigera les annonces aux journaux qui seront portées en compte à la copropriété, il répondra aux demandes de renseignements, veillera à faire visiter les locaux et mettre au point les conditions d'engagement.
  • Il veillera à régulariser la situation au point de vue lois sociales et inscription à l'ONSS.

A cet effet, il fera éventuellement appel à un secrétariat social dont la cotisation de gestion sera supportée par la copropriété.

  • Il établira si nécessaire un plan de travail pour le nettoyage et l'entretien des communs;
  • Il veillera à rémunérer en temps voulu la concierge ou le service de nettoyage;
  • Il prendra les dispositions nécessaires en cas d'absence pour maladies, congés, renonciation.

Rapports avec les copropriétaires et les tiers:

  • Le syndic répondra aux appels téléphoniques et y donnera la suite voulue.
  • Il recevra le courrier relatif aux parties communes provenant soit de copropriétaires soit de tiers.  Il y répondra et y donnera la suite voulue.
  • Il enregistrera un changement de propriétaires lors d'une mutation et demandera au notaire confirmation des données de la mutation concernant les charges communes.
  • Il demandera au nouveau propriétaire son intervention dans le fonds de roulement ou le fonds de réserve et restituera à l'ancien propriétaire sa quote-part pour autant que les comptes soient apurés.
  • Le syndic fera la répartition des charges prorata temporis sans rappel sur les autres périodes.

Assurances

  • Le syndic aura copie des polices d'assurances.
  • Il souscrira les polices au nom de la copropriété et proposera à l'assemblée des modifications éventuelles.
  • Il fera parvenir une copie des polices à chaque propriétaire qui en fait la demande.
  • Il enverra les déclarations de sinistre.

S'il s'agit de dégâts aux parties communes, il instruira le sinistre en demandant des devis, ou en prenant accord avec la compagnie d'assurances, en commandant les travaux, en veillant à percevoir les indemnités.

Surveillance et travaux

  • Le syndic effectuera des visites des parties communes à fin d'examiner les travaux à commander et pour vérifier si l'entretien des parties communes s'effectue normalement.
  • Il contrôlera les dépenses de la conciergerie.
  • Il commandera les produits nécessaires, tels que mazout, produits d'épuration, etc... et pourra signer des contrats y relatifs si nécessaire.
  • Il commandera les travaux aux corps de métier conformément à l'acte de base et donnera ordre de paiement après leur exécution lors de la réception de la facture.
  • Il sera chargé de négocier, d'étudier et de signer les contrats d'entretien tels que: chaufferie, ascenseur, adoucisseur d'eau, antenne, etc...
  • Le syndic n'ayant pas un rôle manuel fera appel à des corps de métier ou des personnes au service de la copropriété pour tous les travaux aux parties communes, son rôle étant de commander et de rémunérer ces travaux après exécution.

B. PRESTATIONS EXCEPTIONNELLES

Ces prestations font l'objet d'honoraires spéciaux à convenir entre parties.

Comptabilité:

  • Le syndic n'ayant aucun rapport de droit avec le locataire, pourra percevoir des honoraires spéciaux en cas de décompte des charges entre propriétaire et locataire.

Assemblée générale extraordinaire

  • En dehors de chaque assemblée ordinaire annuelle, toute assemblée extraordinaire fera l'objet d'honoraires spéciaux.

Conseils de gérance

  • En dehors des réunions de conseil de gérance prévues dans la mission de syndic, toute réunion supplémentaire fera l'objet d'honoraires.

Assurances

  • Si un propriétaire désire que le syndic se charge du règlement d'un sinistre privatif, soit: discussions, demande de devis, commande des travaux, il y a lieu d'appliquer des honoraires spéciaux.
  • En cas de sinistre grave, et pour autant que des prestations exceptionnelles soient fournies, le syndic sera autorisé à réclamer des honoraires spéciaux.

Travaux

  • Toutes demandes de travaux relatifs à des parties privatives font l'objet d'honoraires.
  • En cas de transformation spéciale aux parties communes, le syndic est autorisé à percevoir des honoraires à ce titre.

6. Choix du syndic

On aurait tendance à croire que, pour être bon syndic, il suffit d'avoir la volonté suffisante et, pour le surplus, de se baser sur les ouvrages sur la copropriété et, notamment, sur les cours de votre serviteur.

On pourrait comparer ce «bon syndic» au «bon automobiliste » qui disposerait d'un bon ouvrage sur l'art de conduire et qui aurait la volonté d'être un bon conducteur.

Ce ne sera pas suffisant pour en faire un bon conducteur.

En réalité, on attend du syndic d'immeuble, une panoplie de qualités qu'il est difficile de trouver en une seule personne.

Le syndic devra être un spécialiste en droit immobilier, en technologie du bâtiment et en comptabilité.

Et s'il parvient à réunir toutes ces qualités, il devra en outre disposer de beaucoup de psychologie.

Trois options fondamentales peuvent être recherchées dans le choix d'un Syndic:

  1. 1. désignation d'un copropriétaire,
  1. 2. désignation d'un tiers,
  1. 3. désignation d'un professionnel.

Nous examinerons ci-après les trois options et, pour chacune d'elles, nous donnerons les avantages et les inconvénients.

  • Désignation d'un copropriétaire:

Avant de parler de la désignation d'un copropriétaire comme syndic, il faut signaler que certaines copropriétés désignent un de leurs propriétaires comme syndic.

On peut être assez étonné de ce genre de désignation.

L'intérêt personnel d'un copropriétaire peut être tout à fait divergent de l'intérêt de l'ensemble des autres copropriétaires.

  • Par exemple, le copropriétaire-syndic pourrait avoir intérêt à faire placer une nouvelle chaudière qui permettrait une légère diminution de la consommation de combustible, même si ce renouvellement n'est justifié ni techniquement, ni économiquement.

Nous retiendrons comme avantage qu'étant sur place il pourra intervenir directement ou mieux contrôler les travaux en cours de réalisation.

Il pourra être contacté plus facilement par chaque occupant avec l'inconvénient des abus qui peuvent se produire.

De plus, il aura comme principe de veiller aux intérêts des copropriétaires puisqu'il en est un lui-même.

Un inconvénient pourrait être son manque d'expérience.

S'il est très facile pour une copropriété de désigner l'un des copropriétaires comme syndic, il est beaucoup plus difficile de vouloir s'en débarrasser.

Comment annoncer à une assemblée de copropriétaires que l'on désire changer de syndic.

Cela aboutit à créer des clans dans les copropriétés, ce qui est à éviter à tout prix.

De plus, le syndic copropriétaire, dérangé continuellement car il est sur place, acceptera difficilement cette contrainte.

D'autre part, il pourrait arriver qu'il se trouve en position délicate si l'intérêt de la copropriété est divergent de son intérêt personnel.

Tous ces inconvénients peuvent être compensés par des honoraires moins élevés sans application de TVA.

La désignation d'un copropriétaire comme syndic convient éventuellement pour de petits immeubles et pour autant que le syndic choisi soit compétent.

  • Désignation d'un tiers:

Nous entendons par tiers un non-professionnel qui ne serait pas copropriétaire, et non-agréé de l’I.P.I.

Certaines copropriétés désignent un comptable qui exerce l'activité de syndic en dehors de ses heures de bureau.  C’est légal.

Ce genre de désignation a l'inconvénient de mettre à la tête de la copropriété quelqu'un qui n'a aucune expérience professionnelle spécifique, même si certains domaines qui touchent à la copropriété lui sont familiers (un comptable est capable d'établir la comptabilité, mais risque de commettre des bévues dans la surveillance des travaux par exemple).

De plus, il n'offre pas l'avantage d'être sur place comme le syndic copropriétaire.

  • Désignation d'un professionnel:

Le professionnel sera, à notre sens, le syndic qui exerce la profession comme activité principale.

Nous verrons, tout au long du cours, les difficultés que représente la profession, ainsi que la grande disponibilité requise pour exercer correctement ce métier.

En effet, le fait de cumuler toutes les branches de l’immobilier, peut vous désorganiser au détriment des affaires rentables et nécessaires.

S'il s'agit d'une société, ce sera une firme qui dispose de personnel qualifié tant au niveau comptable que technique et juridique. Bref, une entreprise composée d’agents immobiliers compétents

Comment pourra-t-on déceler le vrai professionnel?

La communauté devra veiller à s'adresser à un syndic agréé I.P.I. et si possible affilié à une organisation professionnelle.

En effet, cette affiliation peut être une garantie pour la copropriété.

D’abord, par les différents services qu’offre l’organisation à son affilié, et notamment par l’expérience de ses membres.

En cas de difficultés, un recours peut être également exercé par le public auprès d'un conseil de discipline qui veille au respect par les membres du règlement de déontologie.

Les syndics professionnels, affiliés à la C.I.B. ou à l’U.P.I., sont obligatoirement assurés contre les erreurs professionnelles.  Ceci donne une garantie supplémentaire pour la copropriété.

LE CONSEIL DE GERANCE

1 Attributions

La plupart des règlements de copropriété confondent le rôle du conseil de gérance avec celui de bureau de l'assemblée.

Le rôle du bureau de l'assemblée est de veiller au bon fonctionnement de l'assemblée.

Le rôle du conseil de gérance est beaucoup plus étendu.

Il consiste à prendre des décisions intermédiaires entre celles prises par le syndic et celles décidées par l'assemblée.  Il devra préparer les assemblées, surveiller le travail du syndic, contrôler les comptes.

Généralement, le conseil de gérance est composé, d’un président et de deux assesseurs.  Dans les grands ensembles, ce conseil est parfois élargi à 5, 7, 9 membres ou plus.

On doit cependant constater que, pour être efficace, un conseil de gérance doit être réduit à un minimum de membres.

C'est le conseil de gérance qui constituera également le bureau de l'assemblée des copropriétaires.

a) Quelle est la mission du conseil de gérance ?

  • Il aura une mission de contrôle du travail du syndic et une mission de contrôle des comptes.
  • Il remettra rapport à l'assemblée.
  • Il examinera les offres de prix pour des travaux non urgents que le syndic aura recueilli.
  • Il décidera si ces travaux doivent être réalisés ou portés à la décision de l'assemblée.

Les membres du conseil de gérance ne doivent pas commander eux-mêmes des travaux ou fournitures.  Les commandes seront faites par le syndic sur instruction du conseil de gérance, le cas échéant.

b) Quels travaux seront décidés par le syndic, par le conseil de gérance ou par l'assemblée?

Généralement, le règlement de copropriété prévoit trois types de réparations et de travaux:

1. les réparations urgentes.

Le syndic a plein pouvoir pour faire exécuter les travaux ayant un caractère absolument urgent, sans devoir en demander l'autorisation.

2. les travaux et réparations indispensables mais non urgents.

Ces décisions sont prises par le conseil de gérance.  Ce dernier sera juge au point de savoir si une assemblée générale est nécessaire pour ordonner l'exécution des travaux dans cette catégorie.

3. les réparations et travaux non indispensables mais entraînant une amélioration ou un agrément.

Très souvent le règlement de copropriété prévoit que ce genre de travaux peut être demandé par une partie des copropriétaires et qu'ils pourront être exécutés aux frais exclusifs des copropriétaires qui les auront décidés.

Dans la pratique, ce genre de clause est difficilement applicable et crée des difficultés.  On peut donc regretter qu'elle figure dans la partie du statut réel.

Dans la plupart des cas, on veillera à prendre une décision applicable à l'ensemble de la copropriété. En effet, il sera toujours très difficile de classifier la réparation ou le travail, chacun ayant une conception toute différente d'un travail «indispensable» ou «non indispensable».

2. Responsabilité des membres du conseil de gérance:

Souvent les membres du conseil de gérance sont inquiets de la responsabilité qu'ils encourent dans l'exercice de leur mission.

Leur responsabilité est celle des mandataires à titre gratuit.

Elle est décrite dans les articles 1991 et 1992 du Code civil.

Retenons en que le conseil de gérance n'est pas responsable de la gestion du syndic.

Les membres du conseil de gérance exercent souvent bénévolement leur mission.

Dès lors, leur responsabilité ne pourrait être engagée que dans la mesure où ils commettent une faute grave.

LE CONCIERGE

1. Fonctions du concierge

Dans de nombreux immeubles à appartements multiples, on fait appel au service d'un concierge.

Le concierge a une mission générale de surveillance de l'immeuble et d'entretien des parties communes.

Le règlement de copropriété définit généralement ses attributions.

Le concierge est le préposé de l'assemblée générale.

Ainsi, il reçoit exclusivement ses ordres du syndic sur base de décisions de l'assemblée générale ou du conseil de gérance.

Il est généralement engagé et congédié par le syndic mais le règlement de copropriété peut disposer autrement.

Le concierge ne travaille pas dans les parties privatives.  Le règlement de copropriété l'interdit parfois expressément.

En pratique, il arrive parfois que le concierge, si cela lui est permis, effectue de menus travaux de nettoyage ou autres chez les copropriétaires.

Il y a lieu, en ce cas, de veiller à ce que les autres copropriétaires ne soient pas lésés de ce fait.

Le concierge pourrait, par exemple, mal considérer un copropriétaire ou occupant qui ne lui confierait pas des travaux divers.

2. Travail du concierge: réglementation

POUR INFORMATION

Une convention collective réglementant les conditions du travail spécifique aux concierges d'immeubles à appartements a été conclue entre les organisations d'employeurs et de travailleurs du secteur concerné le 16 juin 1977.

Cette convention collective a été conclue au sein du Conseil national du travail en date du 22 novembre 1977 (arrêté royal du 12/l/78, Moniteur belge du 22/3/1978).

S'il s'agit d'un concierge ayant comme employeur une seule société, à l'exclusion d'un syndic d'immeubles, son statut dépendra de la commission paritaire du secteur de son employeur.

3. Femme de ménage: réglementation

La réglementation de travail pour les concierges a eu pour effet la suppression d'un grand nombre de concierges dans les immeubles.  Ses conséquences ont donc été néfastes.  Les petites copropriétés ne pouvaient pas supporter l'accroissement de charges résultant de la nouvelle réglementation et ont trouvé comme solution d'employer, pour l'entretien des parties communes, des femmes de ménage ne logeant pas dans l'immeuble.

C'est pourquoi il nous a paru utile de rappeler les conditions d'assujettissement des femmes de ménage à l'O.N.S.S. Il y a lieu de distinguer le cas des femmes de ménage au service d'un particulier de celui des femmes de ménage au service d'une copropriété.

Toute femme de journée, qu'elle travaille pour un ménage ou pour une copropriété, doit déclarer ses revenus qui sont soumis à l'imposition fiscale.

L'employeur doit-il déclarer ces revenus? Certaines femmes de journée ou de ménage travaillent comme indépendantes.  Il y a alors facturation avec TVA.  Dans ce dernier cas, la copropriété peut supprimer l'assurance accident de travail car elle n'est pas responsable des accidents survenant dans ce cadre.

Elle devra par prudence établir un contrat écrit d'indépendant établissant sans discussion l'absence de lien de subordination (organisation libre de son travail par le nettoyeur).

Femme de ménage au service d'un particulier pour les besoins de son ménage

Il y a lieu de distinguer entre:

  • les travailleurs domestiques internes, c'est-à-dire les personnes qui louent leurs services à un seul maître et sont logées chez lui.  Ces travailleurs sont dans tous les cas soumis au régime de la sécurité sociale (avec un statut spécial cependant).
  • les travailleurs domestiques externes,

c'est-à-dire les personnes qui, sans être logées, sont occupées au service d'un seul ou de plusieurs employeurs.  L'assujettissement de ces travailleurs n'est requis que si la durée journalière de leurs prestations au service d'un même employeur atteint au moins 4 heures et si la durée hebdomadaire de ces prestations journalières d'au moins 4 heures au service d'un seul ou de plusieurs employeurs atteint au moins 24 heures.

Femme de ménage au service d'une copropriété

Il faut examiner si la femme de journée exerce ou non une activité professionnelle salariée ou indépendante:

  • si elle exerce une autre activité professionnelle salariée ou indépendante, le régime de sécurité sociale n'est pas applicable si elle ne travaille pas plus de deux heures par jour dans l'emploi de femme de journée.  Pour l'application de cette règle, la durée des prestations de travail doit être examinée jour par jour; il ne s'agit pas d'une moyenne.  Si un travailleur effectue au service d'un employeur des prestations dont la durée journalière est tantôt inférieure ou égale à deux heures, il doit être assujetti si les prestations d'une durée supérieure à deux heures se répètent à des intervalles plus ou moins réguliers, même si elles sont moins nombreuses que les prestations d'une durée inférieure à deux heures; si au contraire, les prestations d'une durée supérieure à deux heures ont un caractère exceptionnel, et sont dues à des circonstances fortuites, le travailleur reste exclu de l'application du régime.
  • si elle n'exerce pas d'autres activités Professionnelles salariées ou indépendantes ou si elle est pensionnée, le régime de sécurité sociale est applicable même si la durée journalière des prestations de travail est très courte au service de l'employeur.

Remarque importante: Contrat de location combiné avec contrat de travail

Pour éviter de se soumettre à la réglementation sur le travail des concierges, certaines copropriétés donnent en location, à une personne, le local normalement réservé au concierge et concluent d'autre part avec cette personne un contrat de travail pour l'entretien des parties communes de l'immeuble.

Les copropriétaires s'imaginent ainsi échapper à la règle selon laquelle la rémunération en nature ne peut dépasser les 2/5 de la rémunération totale.

Cette règle pose en effet de gros problèmes dans les petits immeubles où le concierge ne travaille pour la copropriété qu'un petit nombre d'heures par semaine.

Voici un exemple.  Supposons un concierge travaillant deux heures par jour, cinq jours par semaine, au salaire minimum garanti (au 1/4/1983) de 174,60 F l'heure.  Son salaire mensuel s'élève à:

74,60 x 2 heures x 5 jours x 52 semaines =    7.566 F

12 mois

Le concierge dispose d'un logement avec fourniture de chauffage, eau, électricité, téléphone, gaz.

Normalement, ces avantages font partie de sa rémunération en nature.  Or, suivant la réglementation les avantages en nature ne peuvent excéder les 2/5 de la rémunération totale soit, dans notre exemple, 3.026 F (= 2/5 de 7.566 F) par mois.

Il est inconcevable que tous les avantages dont bénéficie le concierge soient évalués à la somme de 3.026 F par mois seulement.

Imaginons que le chiffre réel des avantages en nature soit de 5.000 F (chiffre encore peu important), la rémunération totale mensuelle brute du concierge devra dès lors être de 12.500 F à la place de 7.566 F (5.000 F = 2/5 de 12.500 F).

On comprend que, dans ces conditions, de petites copropriétés aient tenté d'imaginer un autre système combinant un contrat de travail et un contrat de location.

Ce système ne doit cependant pas être adopté car, outre le fait que le non-respect de la réglementation est punissable, il présente certains dangers pour les copropriétaires.

Si le concierge ne satisfait pas par son travail, on pourra aisément rompre le contrat de travail.

PARTIES PRIVATIVES & PARTIES COMMUNES

1. Généralités

L'objet de cette partie du cours est de déterminer les choses privatives dont l'usage est réservé à chaque copropriétaire exclusivement, et les choses qui servent en commun à tous les copropriétaires.

En principe le règlement de copropriété ou les titres de propriété décrivent les éléments privatifs et les éléments communs.

Mais les actes sont souvent incomplets et imprécis, voire contradictoires.  Le règlement de copropriété peul lui-même comporter des discordances.

Enfin, il peut ne pas y avoir de règlement de copropriété du tout.

Il importe donc de dégager les critères de définition des parties privatives et des parties communes lorsque les écrits manquent ou sont obscurs.

2. Les parties privatives

Les parties privatives sont les différents appartements (ou tout autre local à usage individuel).

Elles constituent la plus grande partie de l'immeuble et doivent être déterminées.

Les locaux privatifs sont identifiés par un chiffre ou une lettre en général.  L'étage et la partie de l'étage où ils sont situés doivent être précisés également.

Les parties privatives ne se présument pas, il faut un titre pour en déterminer les limites.

Elles sont constituées par les locaux à usage exclusif d'un copropriétaire.

Tout ce qui recouvre les murs, les plafonds et les planchers à l'intérieur de l'appartement fait partie des locaux privatifs.

Les portes intérieures de l'appartement, les murs, les cloisons intérieures ainsi que les portes d'accès de l'appartement sont privatives.

Les parties privatives ne sont pas nécessairement d'un seul tenant. Les caves, mansardes, garages, boîtes aux lettres, par exemple, sont privatifs et situés loin de l'appartement.

3. Les parties Communes

Pour définir les parties communes, deux systèmes existent:

A) le système de l'usage exclusifselon lequel sont communes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un propriétaire.

Ce système est le plus simple car il évite de nombreuses contestations quant à savoir si tel ou tel élément est commun ou non.

B) le système de l'usage communest celui selon lequel sont communes les parties qui sont à l'usage des différents propriétaires de l'immeuble. Selon ce système, pour être commun, un élément de l'immeuble ne doit pas être seulement «non privatif», il faut encore que le propriétaire en ait l'usage (ce qui ne se conçoit pas dans le système de l'usage exclusif).

Ceci signifie qu'il peut y avoir plusieurs indivisions. Ainsi, il y a les parties en indivision générale communes à tous les copropriétaires et les parties en indivision particulière communes aux seuls copropriétaires qui en ont l'usage.(ascenseur, paliers, escaliers, …)

Les charges relatives à l'indivision générale seront supportées par l'ensemble des copropriétaires tandis que celles relatives à l'indivision particulière ne seront réparties qu'entre les copropriétaires seuls usagers.

Ce système présente des inconvénients:

Si tous les copropriétaires s'accordent sur le fait qu'ils doivent tous partager les charges des éléments fondamentaux de l'immeuble sans lesquels celui-ci ne pourrait exister, tels que murs, fondations, toitures, etc.,

Par contre, les charges relatives à d'autres éléments tels qu'ascenseur, toiture des garages seuls, dont tous ne sont pas copropriétaires, jardin dont jouit le rez-de-chaussée seulement, etc., peuvent être contestées par ceux des copropriétaires qui n'en ont pas l'usage.

Il faut examiner la situation en fait. Comment être sûr que telle partie est utilisée ou non par un copropriétaire ?

C) Quel est le système belge ?

En Belgique, l'article 577 bis, § 11, énonce ceci:

«Lorsque les divers étages ou parties d'étage d'une maison appartiennent à des propriétaires distincts, les choses affectées à l'usage commun des divers étages ou parties d'étage, tels que sois, fondations, gros murs, toits, cours, puits, corridors, escaliers, ascenseurs, canalisations et toutes autres, sont réputées communes et sont régies par les dispositions du présent chapitre spécialement par les paragraphes 9 et 10.»

Il ne semble pas certain, malgré les termes «usage commun», utilisés que le législateur ait voulu se limiter au système de l'usage commun tel que nous l'avons décrit.

D) Comment, en pratique, déterminer les parties communes ?

Pour déterminer les parties communes, il faudrait interpréter la loi en tenant compte des principes suivants:

  1. sont communes, les parties destinées à assurer la solidité de l'immeuble.  Sans ces parties, l'immeuble ne pourrait exister.  Il s'agit de la toiture, des gros murs portants, du sol, etc...
  1. sont également communes à tous les copropriétaires de l'immeuble, les parties auxquelles chaque propriétaire a accès et dont il peut donc user.

Il en est ainsi pour l'escalier (en entier), les couloirs des étages, l’ascenseur, un garage à l'usage de certains copropriétaires.  Même si ces éléments ne sont pas nécessaires à tous, en fait, chaque copropriétaire peut en user.

Dans le même esprit, on dira que le mur de refend (non porteur) entre deux appartements ne sera pas commun, car seuls les copropriétaires de chaque appartement concerné peuvent en disposer. Le mur ne sera commun qu'aux propriétaires des deux appartements.

  1. Lorsqu'on se trouve en présence d'un ensemble immobilier, composé de plusieurs corps de bâtiment, chaque corps de bâtiment forme une indivision de copropriétaires et les copropriétaires d'un corps ne doivent pas participer aux charges des autres corps de l'ensemble.

E) Les dispositions du règlement de copropriété priment la loi

Tous ces principes valent en l'absence de précision dans le règlement de copropriété ou à défaut de ce dernier.

Ainsi, le règlement de copropriété peut donner un caractère commun aux éléments qui ne concourent pas à assurer la solidité de l'édifice.

F) Conclusion:

Dans la pratique, la plupart des règlements de copropriété, décrivent de manière précise, les parties dites communes générales et certains d'entre eux, prévoient expressément des parties communes particulières.

Ce sera parfois le cas pour un arrière-bâtiment constitué de garages, de plusieurs blocs d'appartements différents, de cages d'escaliers particulières à certains appartements.

L'appel à la notion d'usage commun ne pourra se faire qu'en l'absence de description précise des parties communes générales dans le règlement de copropriété.

INDICATION DU CARACTERE

COMMUN ou PRIVATIF

DES PRINCIPAUX ELEMENTS D’UN IMMEUBLE

Les copropriétaires, ou le syndic, se posent bien souvent la question de savoir si tel ou tel élément est commun ou privatif.

Pour pouvoir répondre, ils doivent dans un premier temps consulter le règlement de copropriété.

Mais les règlements de copropriété sont quelques fois peu clairs ou mal adaptés à l'immeuble concerné parce qu'ils sont établis à partir de formules toutes faites.

Il faut également examiner la situation en fait.

Examinons une série d'éléments de l'immeuble et voyons s'ils ont un caractère commun ou privatif, toujours en l'absence de précisionsdans le règlement de copropriété.

Antenne

Les antennes radio ou T.V. sont communes si elles sont établies de manière à ce que tous les propriétaires puissent s’y accorder.

Ascenseur

L'ascenseur est en principe commun.  Le propriétaire du rez-de-chaussée n'utilisant pas l'ascenseur peut-il prétendre qu'il n'est pas propriétaire de l'ascenseur?  Oui, dans le cas où le rez-de-chaussée n'a pas d'accès direct vers l'ascenseur parce qu'il est isolé du reste de l'immeuble.  Ceci bien entendu en l'absence de convention précise.

Le terme ascenseur doit être entendu dans son sens large : tans la cabine que le mécanisme, la gaine et les locaux que l’installation située dans le sous-sol, sous les combles et éventuellement sur le toit.

Balustrade - Garde-corps

La plupart des règlements de copropriété reproduisent dans l'énumération des parties communes: «les ornements extérieurs des façades, balcons et fenêtres (mais non les garde-corps), les balustrades, les appuis des balcons et fenêtres... »

Selon Larousse, la balustrade est une rangée de balustres unis par une tablette, tandis que le garde-corps est une balustrade ou parapet, établi le long d'une terrasse élevée pour empêcher les passants de tomber.

Il semble donc bien que balustrade et garde-corps soient équivalents au plan de la fonction et que, dès lors, les garde-corps doivent également être considérés comme communs.

Balcons

Les hourdis des balcons sont communs de même que leur parapet.  Le revêtement du balcon devrait être considéré comme privatif par le règlement de copropriété, car le copropriétaire devrait pouvoir le modifier comme il l'entend, pour autant que l'esthétique du bâtiment n'en souffre pas.

Canalisations

Les canalisations à usage commun sont communes même dans la section qui se trouve à l'intérieur des locaux privatifs.  La canalisation servant à un seul propriétaire reste privative, même si une partie se trouve dans les locaux communs ou dans l'appartement d'un autre copropriétaire.

Châssis

Les châssis sont des éléments privatifs et les réparations sont donc à charge du propriétaire exclusivement.

Toutefois, les châssis concernant également l'esthétique de la façade principale, il y aura souvent une restriction dans le règlement de copropriété imposant une autorisation de l'assemblée pour modifier tout aspect esthétique de la façade et notamment la peinture.

Il arrive parfois qu'un copropriétaire décide unilatéralement de repeindre les châssis.  Si, peu de temps après, l'assemblée générale décide de repeindre les châssis de tout l'immeuble, en en répartissant les frais dans les charges communes, le propriétaire qui a déjà repeint pourra-t-il refuser de participer à ces frais?

La seule solution à adopter nous parait être la suivante: le syndic demandera deux devis au peintre: l'un pour tous les châssis, y compris pour ceux qui viennent d'être repeints, l'autre sans la peinture de ces derniers.

On imputera dans les charges communes, les frais correspondant au devis de la peinture de tous les châssis, on paiera au peintre les frais correspondant au devis réduit et la différence sera remboursée au propriétaire concerné.

Chauffage central

La chaudière et le réservoir à mazout sont communs.  Les canalisations et les radiateurs à l'usage exclusif des appartements sont privatifs.

Cheminée

Selon le critère de la loi, les coffres, conduits et têtes de cheminées à usage exclusif sont privatifs, tandis que les mêmes éléments à usage commun sont communs.

Compteurs

Chaque compteur d'eau, de gaz ou d'électricité est privatif à l'appartement qu'il dessert.  En réalité il reste propriété de la compagnie distributrice.

Les compteurs desservant les parties communes seront communs.  Quant au local destiné à recevoir les compteurs, il est commun bien entendu.

Un problème surgit souvent dans les copropriétés quant à l'aspect privatif ou commun des compteurs de passage d'eau chaude et d'eau froide.

Le premier réflexe sera de dire qu'ils sont privatifs puisqu'ils servent à l'usage exclusif d'un logement.   Toutefois, cette argumentation ne soutient pas l'analyse.

Le compteur de passage ne sert pas au copropriétaire de l'appartement concerné mais bien à la copropriété pour établir le décompte précis de l'occupant.

C'est d'ailleurs la copropriété qui effectue les relevés et les décomptes.

La situation est comparable à celle des compteurs particuliers d'eau, de gaz et d'électricité d'une habitation.

Ces compteurs sont propriété de la compagnie distributrice.   C'est elle qui les change quand elle estime qu'ils sont défectueux.

Considérer des compteurs de passage comme privatifs aboutirait à l'absurdité suivante: un compteur bloqué ne permettrait pas à la copropriété de porter au compte du propriétaire sa consommation individuelle.

Le propriétaire aurait intérêt à laisser son compteur bloqué et la copropriété ne pourrait envisager son remplacement puisqu'il s'agit d'une partie privative.

En conséquence, nous considérons le compteur de passage comme commun et la copropriété commandera et supportera les frais de remplacement de compteurs bloqués.

Un problème se posera pour les copropriétés dans lesquelles on aura précédemment considéré le compteur de passage comme privatif.  Cela ne nous paraît pas devoir constituer un obstacle au changement, mais, si un copropriétaire a dû payer les frais de remplacement récemment, il faudra peut-être proposer de les lui rembourser.

Conciergerie

Le local réservé au concierge est commun tout comme le mobilier et l'équipement mis à la disposition du concierge.

Cour

La cour est commune.  Il arrive souvent que le règlement de copropriété accorde la jouissance de la cour au propriétaire du rez-de-chaussée.

Dans ce cas, l'entretien et la réparation du revêtement lui-même sera à charge du propriétaire qui en a l'usage tandis que les réparations nécessitées par des infiltrations dans les locaux communs ou privatifs, situés sous cette cour, seront à charge de la copropriété.

Escalier

En principe l'escalier est commun.  Il faut comprendre le mot escalier au sens large: y compris cage, rampe, etc...

Le propriétaire du rez-de-chaussée pourrait ne pas être copropriétaire de l'escalier dans la mesure où, tout comme pour l'ascenseur, il n'a pas d'accès direct à l'escalier pour le motif que le rez-de-chaussée serait tout à fait isolé du reste de l'immeuble.

Ceci, bien entendu, à défaut de stipulation précise dans le règlement de copropriété.

Façade

La façade est commune.  La décoration de la façade, tels les ornements, les corniches, balcons, etc., est également commune.  Certains ornements extérieurs peuvent être privatifs suivant le règlement de copropriété.

Fenêtres

Les fenêtres et leurs vitres sont privatives.

Garages

Les locaux ou emplacements privatifs délimités par des cloisons sont des dépendances privatives des appartements.

En ce qui concerne les emplacements dans un garage commun délimité par des marques au sol, seul le revêtement des emplacements et les espaces au-dessus de ce revêtement, sont privatifs.

Si les propriétaires peuvent disposer d'un local commun, à destination de garage et si tous les copropriétaires peuvent user de ce local, le garage a un caractère commun.

Il en est de même lorsqu'un garage ne peut contenir les voitures de tous les copropriétaires et que seuls, certains d'entre eux peuvent en faire usage.

Cette solution peut paraître surprenante, mais elle est conforme à la loi.

Le règlement de copropriété peut prévoir que les usagers seuls auront la charge des garages.

Jardin

Le jardin est en principe commun, mais le règlement de copropriété peut en avoir réservé la jouissance à un seul appartement, le rez-de-chaussée en général. Le copropriétaire du rez-de-chaussée en supportera dès lors l'entretien.  Encore qu'il faille tenir compte des circonstances de fait, dans le cas où le jardin situé en façade concourt à l'harmonie générale de l'immeuble.

Les règlements de copropriété devraient être très précis en cette matière.

Murs

Les gros murs sont ceux dont la fondation est dans le sol.

Il n'est pas nécessaire que les murs soutiennent des bâtiments.  Il suffit que la fondation soit dans le sol.  Ainsi, les murs entourant les cours et jardins sont des gros murs.  Les gros murs sont communs.

Murs intérieurs séparant deux appartements

Ces murs sont mitoyens et appartiennent seulement aux deux appartements qu'ils séparent.

Il en résulte que les deux copropriétaires concernés peuvent les percer ou les modifier sans l'autorisation de la copropriété.

Murs intérieurs séparant des locaux privatifs et des locaux communs

Ces murs doivent être considérés comme communs.

Murs intérieurs de l'appartement

Ces murs sont privatifs sauf s'ils servent de soutien à l'édifice.

Parlophones et ouvre-portes

Il s'agit ici d'une installation qui interfère entre les parties communes et les parties privatives.

On considérera que le parlophone situé dans l'appartement est privatif.  Sera également privatif le bouton de sonnerie sur la plaque de rue.  Le reste des installations sera considéré comme commun.

En effet, si l'on considère que les fils électriques reliant la sonnerie et le parlophone de rue sont privatifs, on doit permettre au propriétaire d'avoir accès à la plaque de rue et aux divers fils électriques du parlophone de rue.

Or, l'expérience a prouvé que la moindre interversion de fils ou le moindre faux contact provoquent des interférences difficiles è déceler dans la suite.

Peintures extérieures

Les avis des copropriétaires sont généralement partagés quant à savoir si les travaux de peinture des façades et notamment des châssis doivent être considérés comme communs ou privatifs et, dans le premier cas répartis en fonction des quotités.

La plupart des règlements de copropriété prévoient le texte suivant: «Rien de ce qui concerne le style et l'harmonie de l'immeuble, même en ce qui concerne les parties privées, ne peut être modifié que par décision de l'assemblée générale statuant à la majorité de ... Il en sera ainsi notamment des portes d'entrée, des locaux privatifs, des fenêtres, des garde-corps, des persiennes et des volets et de toutes autres parties de l'immeuble, visibles de l'extérieur même en ce qui concerne la peinture. »

Cela veut dire que repeindre les châssis constitue une modification.  On a généralement tendance à le considérer ainsi.  En effet, une façade, dont certains châssis sont repeints et dont d'autres ont une peinture écaillée, manque totalement d'esthétique.

Aussi, dans la plupart des copropriétés, on a tendance à considérer les travaux aux châssis situés en façade principale comme travail commun dont les frais sont répartis entre les copropriétaires suivant les quotités.

Par contre, on a généralement tendance à considérer les peintures extérieures aux châssis de la façade arrière, non visibles de là rue, comme travaux privatifs.  Dans ce cas, si le propriétaire laisse ses châssis sans couleur, l'esthétique ne gênera pas les tiers.

Dans certaines copropriétés, on a imaginé de faire intervenir chaque copropriétaire dans les peintures de la façade principale suivant la grandeur des châssis, suivant le nombre de volets, suivant qu'il faille ou non accéder par échafaudages.

On voit toutes les discussions et les problèmes qui se posent.

Il faut à notre sens considérer ces travaux de peinture de la façade principale, comme communs.

Si un copropriétaire ne dispose que de trois châssis, alors que son voisin en a quatre, pour tes mêmes quotités, on doit considérer cette apparente inégalité de traitement comme la conséquence de la copropriété.

Agir autrement aboutirait à contester toute dépense engagée par la copropriété.

La solution est moins évidente si quelques appartements seulement sont munis de volets.  Il semble que, dans ce cas, il faille considérer la peinture des volets comme privative.

Certaines copropriétés imposent aux copropriétaires de réaliser eux-mêmes les peintures extérieures avant telle date, faute de quoi ils seront réalisés par la copropriété aux frais de l'intéressé.

Il s'agit encore ici d'une solution boiteuse, bien qu'elle offre comme avantage pour le copropriétaire bricoleur de pouvoir faire lui-même le travail.  Combien de temps cette peinture tiendra-t-elle?  Le fera-t-il vraiment bien ?

Nous préférons donc la solution simple suivante: s'il s'agit de peintures extérieures de la façade avant, les réaliser comme travail commun; s'il s'agit de peintures extérieures de la façade arrière, demander à chaque copropriétaire de considérer ce travail comme privatif.

Plafonds et planchers

Lorsque les hourdis qui constituent le gros œuvre contribuent à la solidité de l'immeuble, ils sont communs.  C'est le cas des immeubles récents généralement avec béton armé ou hourdis creux.

Par contre, s'ils sont de construction plus légère, ne contribuant pas à la solidité de l'immeuble, ils doivent être considérés comme mitoyens entre les deux propriétaires concernés.  Ce sera le cas des gîtages supportant les planchers et le plafonnage en bois.

Portes palières

Les portes d'entrée de chaque appartement sont privatives car à l'usage exclusif des propriétaires.

Revêtements - Plafonnages

Les revêtements et plafonnages à l'intérieur des appartements sont privatifs, même s'il s'agit d'un mur commun.

Sols

Le sol bâti ou non-bâti est commun, sauf si le règlement de copropriété en dispose autrement.

Sous-sols non bâtis

Le terrain en sous-sol est commun.  Ainsi, le terrain se trouvant sous le jardin privatif du rez-de-chaussée ou sous la cour ou sous le rez-de-chaussée privatif est commun.

Terrasses

Les terrasses mêmes privatives du dernier étage d'un immeuble à appartements multiples servent en premier lieu de toiture.

Leur réparation en tant que toiture est donc une charge pour la copropriété.  Le cas le plus fréquent est celui des infiltrations d'eau se produisant dans l'appartement situé sous la terrasse du dernier étage.

Si ces terrasses sont à usage exclusif d'un des copropriétaires, le revêtement spécial qui les recouvre est un élément privatif, dont l'entretien incombe à son utilisateur.

Toute réparation à la partie «toiture» est à charge de la copropriété.

Si une réparation à la partie «toiture» de la terrasse s'impose et entraîne par conséquent des dégâts à la partie privative de la terrasse, c'est à la copropriété de remettre les terrasses en état après les travaux.

Toit

Le toit est bien entendu commun.  Les gouttières et tuyaux de descente des eaux pluviales, les lucarnes immédiatement sous le toit en font partie intégrante et sont communes également.

Par contre, si le rez-de-chaussée est construit en saillie, la toiture recouvrant la partie en saillie est Privative, car à l'usage exclusif du copropriétaire du rez-de-chaussée.  Le règlement de copropriété peut contenir d'autres dispositions à cet égard.

Vide-Poubelles

Les mêmes principes que ceux suivis pour les canalisations sont applicables.

Souvent des problèmes surgissent quant à la répartition des frais de débouchage d'un vide-poubelle.

Le copropriétaire du ler étage, par exemple, estimera ne pas devoir intervenir dans le débouchage du vide-poubelle entre le 7e et le 8e étage.  Il en sera de même des occupants d'une autre colonne de vide-poubelle.

Encore une fois, il faut analyser objectivement les faits.

Si l'on trouve la cause de l'obstruction, ce qui est rare, et que l'on peut prouver qu'un occupant est responsable, ce qui sera quasi impossible à prouver, on portera les frais de débouchage à charge du responsable.

Dans les autres cas, il s'agira d'une charge commune et chaque copropriétaire interviendra suivant ses quotités. Les vidoirs situés dans chaque appartement sont privatifs.

LES OBLIGATIONS DU COPROPRIETAIRE

SUR LES PARTIES COMMUNES

LES CHARGES COMMUNES

Dans cette partie du cours, nous allons traiter d'un des aspects le plus important de la vie en copropriété: la répartition des charges communes de l'immeuble.

Par charges communes, nous visons les charges financières de l'immeuble.

Nous verrons tout d'abord quelles sont les personnes tenues de payer les charges communes.

Nous étudierons ensuite de manière plus approfondie le mode de répartition des charges de chauffage et d'eau chaude après avoir énuméré et commenté tous les systèmes de comptage de chauffage et d'eau existant actuellement en Belgique.

Enfin, nous terminerons en exposant la manière dont un décompte de charges communes doit être présenté et effectué par la personne chargée de ce travail, le syndic.

Remarque préliminaire

En l'absence de disposition particulière du règlement de copropriété, ou lorsque ce dernier n'existe pas, le § 9 de l'art. 577 bis du Code civil prévoit que les copropriétaires d'un immeuble à appartements multiples doivent contribuer aux charges de la copropriété en proportion de la valeur des héritages principaux, c'est-à-dire en proportion de la valeur des appartements.

Les charges de la copropriété sont constituées notamment par les frais d'entretien, de réparation et de réfection.

Quelles sont les personnes tenues de payer les charges communes?

A) Principe général:

En principe, le propriétaire de l'appartement est tenu de payer les charges communes.  Même dans le cas où l'appartement est loué, c'est toujours le bailleur qui reste tenu de sa part.

B) Usufruitier - Nu-propriétaire:

Lorsque l'appartement fait l'objet d'un usufruit, il n'appartient pas à la copropriété ni au syndic chargé d'établir les décomptes d'opérer la ventilation entre les frais incombant à l'usufruitier et ceux incombant au nu-propriétaire.

En effet, si le Code Civil énonce les réparations dont sont tenus l'un et l'autre, des conventions particulières ont pu prévoir une autre répartition.  Ainsi, la totalité des charges peut être réclamée à l'un ou à l'autre.

C) Comment récupérer les frais communs d’un copropriétaire défaillant ?

La communauté et le syndic se trouvent bien souvent face à des copropriétaires qui ne paient pas leurs charges, soit qu'ils soient insolvables, soit qu'ils contestent les charges communes, soit encore qu'ils exercent une pression de cette manière pour obtenir la réalisation d'un autre objectif.

Le syndic ou la communauté n'a d'autre recours en principe que de citer le défaillant devant le Juge de Paix et d'obtenir sa condamnation.

Certains moyens pourraient cependant être mis en œuvre.  Ainsi, certains règlements de copropriété prévoient, dans le cas d'un appartement donné en location que les loyers doivent être versés directement à la copropriété.

Enfin, il arrive qu'un copropriétaire vende son appartement pour échapper au paiement des charges.  Dans ce cas, le règlement de copropriété devrait également prévoir que l'acquéreur de l'appartement est tenu des charges non payées.  Le notaire retiendra alors le montant des charges sur le prix de vente.

Ceci pose cependant des difficultés d'application pratique.  D'une part, il faut que le notaire soit informé de l'existence d'une pareille clause et, d'autre part, rien n'oblige le notaire, dans l'état actuel du droit, à interroger le syndic sur l'existence d'arriérés.

Dans ce cas également, si le règlement de copropriété ne prévoit rien, une résolution en ce sens devrait être prise à l'assemblée générale.

Les frais de chauffage et d'eau

  • EXAMEN DES DIVERS SYSTEMES DE COMPTAGE DE CHAUFFAGE ET D’EAU CHAUDE

Lorsque le fuel-oil (mazout de chauffage) revenait, en 1972, à 1,70 F le litre, la ventilation du coût total des frais de combustible pour le chauffage et l'eau chaude ne posait pas de grands problèmes dans les immeubles à appartements disposant d'une chaufferie centrale du fait que les montants en jeu étaient peu importants.

Le prix du fuel a atteint, en octobre 1982, un prix de 16,26 Frs le litre.

En 1999, le prix oscillait entre 5,29 et 6,87 Frs le litre.

En septembre 2001, le prix atteint à nouveau 14 Frs le litre

Que sera-ce dans l'avenir?  Nul ne le sait.

Du fait de cette augmentation extraordinaire, des contestations les plus diverses interviennent dans les répartitions.

Il nous a, dès lors, paru utile d'établir une étude détaillée sur les problèmes que pose cette répartition et les solutions que nous préconisons.

La grande difficulté de la répartition des frais de chauffage et d'eau chaude provient du fait que le public pense qu'il est possible de comptabiliser de façon précise les consommations individuelles, alors que le décompte sera toujours imprécis parce qu'il faut tenir compte d'une série de facteurs impondérables.

En effet, les compteurs de chauffage ne mesurent que la chaleur émise par les radiateurs ou passant par un compteur, mais non celle provenant des appartements voisins.

Souvent, les compteurs individuels ne tiennent pas compte des fortes déperditions des derniers étages et des pignons libres.

1. Composants du coût du chauffage et de l'eau chaude

a) Mazout de chauffage:

Le mazout de chauffage est généralement du fuel-oil léger ou du gasoil.

Le gasoil est un produit plus raffiné que le fuel-oil.  La viscosité du fuel-oil léger est supérieure à celle du gasoil.  Le pouvoir calorifique est cependant quasi identique (8.550 Kcal/lit. pour le gasoil et 8.700 Kcal/lit. pour le fuel-oil léger).

Il faut noter qu'il y a dix ans la différence de prix entre le fuel-oil léger et le gasoil était assez élevée, tandis qu'actuellement cette différence est très réduite.

En conclusion, nous conseillerons d'utiliser du gasoil pour les petites installations (chaudière inférieure à 25.000 Kcal/h) et du fuel-oil léger pour les grosses installations.

Il faut également savoir que le fuel-oil léger est plus sensible au gel que le gasoil (température limite de filtrabilité gasoil: - 13° et fuel-oil léger: -40°).

Dès lors, pour toute citerne à l'air libre ou canalisation d'amenée de mazout à l'air libre, il y a lieu d'utiliser du gasoil.

b) Gaz:

Le prix du gaz n'a pas suivi la même évolution.  Le prix était de 1,50 F/M³ vers 1968. En 1972, il est passé à 3 F le m³.

La forte augmentation des produits pétroliers en 1978/1979 a entraîné une augmentation du prix du gaz qui s'est fait sentir spécialement en 1983 par rapport à 1980 (44 % d'augmentation).

c) Electricité:

Le chauffage électrique d'une habitation paraissait une solution d'avenir.

Cependant, à l’expérience, il apparaît que ce système de chauffage est parfois coûteux et exige une isolation thermique parfaite.

Un des grands avantages du chauffage électrique est de ne pas exiger une circulation d'eau dans les radiateurs, ce qui convient assez bien pour les immeubles de seconde résidence au littoral ou dans les Ardennes.  En effet, ce système évite le gel des radiateurs en hiver.

De plus, le chauffage électrique permet un rendement immédiat sans devoir chauffer une masse d'eau, au préalable.

Nous n'avons pas étudié le coût de ce type de chauffage qui est toujours individuel et ne concerne donc pas les copropriétés.

d) Eau:

Si le prix de l'eau n'intervient pas dans le coût du chauffage, il intervient dans le prix de l'eau chaude.

Ce prix varie de commune à commune et de région à région.  Notre problème n'est pas d'étudier les disparités entre les tarifs.  Les raisons de cette disparité devraient faire l'objet d'une étude détaillée. Nous reprenons, dès lors, une évolution du prix au m³ de l'eau froide dans une commune prise au hasard (Huy).

- 1970 1,40   F 1977      3,03 F

- 1971    1,40   F 1978      3,60   F

- 1972    1,53   F 1979      3,60   F

- 1973    1,99   F 1980      3,97   F

- 1974    2,16   F 1981      4,24   F

- 1975    2,61   F 1982      4,24   F

- 1976    2,99   F 1983      4,24   F

- 1999    72 Frs + tva

- 2001    82 Frs + tva

2. Systèmes de comptage de chaleur

Il existe quatre systèmes de comptage de chaleur:

Le comptage par appareils sur radiateurs qui peut être divisé en deux sortes:

- les appareils évaporateurs, appelés répartiteurs ou calorimètres.

- les appareils électrochimiques.

Les enregistreurs de passage d'eau comprenant deux sortes: les enregistreurs du débit de l'eau de chauffage qui entre dans l'appartement.

Les enregistreurs qui calculent le temps durant lequel l'eau est admise pour alimenter les radiateurs.

Les compteurs de chaleur au sens propre:

Il s'agit de véritables intégrateurs dont nous parlerons en détail ultérieurement.

Les compteurs pour chauffage individuel d'appartements

Il s'agit ici de compteurs particuliers de gaz lorsqu'il y a chauffage individuel au gaz.

Nous décrivons ci-après les divers types d'appareils.

a) Le comptage par appareils

COMPTEURS A EVAPORATION dits «REPARTITEURS» ou «CALORIMETRES»

Le répartiteur ou évaporateur consiste en un tube de verre (comme pour les vétérinaires) ouvert dans le haut et rempli d'un liquide (tétralène ou méthyl de benzoate) s'évaporant doucement en fonction de là température à laquelle il se trouve.

Il est fixé idéalement au tiers supérieur du radiateur et se maintient donc approximativement à la température superficielle de ce radiateur.

La vitesse d'évaporation du liquide est telle que ce tube ne doit être renouvelé qu'une fois par saison de chauffe.

On y place éventuellement un liquide de couleur différente d'année en année.

Le tube est placé à l'intérieur d'une échelle graduée, plombée pour en empêcher l'accès.

Cette échelle est exponentielle, les premières graduations étant assez espacées et, ensuite, de plus en plus rapprochées.

En début de période de chauffe, le liquide correspond au niveau zéro de l'échelle.  Ces compteurs exigent l'accès du releveur à l'intérieur de chaque appartement.

Il existe deux types différents d'évaporateurs :

L'un comporte une échelle graduée unique, l'autre comporte une échelle graduée différente suivant la grandeur des radiateurs.

1er type: évaporateur à échelle unique.

L'échelle étant la même quel que soit le radiateur, un coefficient doit être appliqué à chaque mesure.  Ce coefficient tient compte de la surface de chauffe du radiateur.  La firme qui effectue le placement initial fixe les coefficients.

2e type: évaporateur à échelle proportionnelle au radiateur.

L'échelle est différente suivant la grandeur du radiateur.  Pour un petit radiateur, les traits entre graduation sont très espacés tandis que pour un grand radiateur, les traits sont très rapprochés.  Il y a de nombreux types d'échelle vu qu'il existe des radiateurs de tout format.

Chaque type d'échelle comporte un numéro d'échelle.  De plus, pour certaines marques, un numéro est individuellement attribué à chaque compteur, ce qui permet une meilleure identification.

L'échelle graduée comporte une valeur maximale proportionnelle à la surface de chauffe du radiateur.

Différences entre ces deux types: L'évaporation à échelle unique offre l'inconvénient de subir l'application d'un coefficient multiplicateur après le relevé, ce qui augmente les conséquences d'une éventuelle erreur de lecture de l'échelle.

L'évaporateur à échelle proportionnelle au radiateur entraîne lui, une lecture facile pour les petits radiateurs et moins facile pour les grands radiateurs pour lesquels les graduations sont très rapprochées.

Quelle est l'exactitude de l'appareil ? L'évaporateur doit être placé à l'endroit qui représente la température moyenne du radiateur.

Il devrait, théoriquement, être placé au centre de chaque radiateur, au tiers supérieur pour autant que le radiateur soit convenablement purgé.

En réalité, il est souvent placé soit près de l'arrivée (de la vanne), soit en fin de radiateur, les techniciens ayant tendance à placer les évaporateurs à l'endroit le plus facilement accessible.

La disparité des emplacements des évaporateurs peut entraîner des erreurs de comptage, un radiateur étant souvent plus chaud près de la vanne et dans la partie supérieure.

Il existe 94 types d'échelles correspondant à chaque surface du radiateur.

Dès lors, des erreurs peuvent provenir du placement d'échelle inadéquate pour les évaporateurs à échelle proportionnelle ou d’application de coefficients inadéquats pour les évaporateurs à échelle unique.

De plus, les monteurs d'évaporateurs calculent l'échelle en fonction de la surface de chauffe du radiateur alors qu'un radiateur à une plaque émettra plus de calories au qu'un radiateur à quatre plaques.

Il est possible de fausser ce type d'appareil.  Ce n'est toutefois pas notre rôle de donner ici tous les divers moyens de fraude possible.  Ce type de compteurs est difficilement adaptable aux radiateurs dits «à ailettes», à usage, il est vrai, plus industriel.

On peut toutefois estimer que les compteurs à évaporation peuvent donner jusqu'à 30 % d'erreurs compte non tenu de la fraude.

On peut considérer parmi ces 30 % qu'il y a 10 % d'erreurs dues à la technique de l'appareil et 20 % d'erreurs suite à ce que nous avons expliqué ci-dessus.

Placement, entretien et relevé: Le placement d'évaporateurs est facile et peu coûteux (250 F à 400 F par appareil).  Frais de relevé: 60 F à 80 F par répartiteur + 40 F à 50 F par appartement.

Cet appareil n'exige aucun entretien.

Lors du relevé, le technicien, après avoir fait le relevé, remplace le tube avec le produit partiellement évaporé par un autre tube dont la graduation sera remise à zéro.

Les frais de relevés comprennent généralement l'établissement de décomptes individuels en fonction des éléments donnés par le syndic ou le gérant.

Durant la période d'été, la plupart des chaufferies sont arrêtées sauf s'il y a distribution d'eau chaude en dépendant.

Les répartisseurs sur radiateurs enregistrent cependant la chaleur ambiante et spécialement les radiateurs soumis de plein fouet au soleil d'été.

On objectera que la situation se présentant pour tous les radiateurs, cette erreur se retrouve pour l'ensemble des occupants.

Une solution serait de faire les relevés au mois de mai et de replacer les nouvelles ampoules en septembre.

Ce double passage du technicien entraînera cependant des frais de main-d’œuvre supplémentaires.

Dès lors, il nous paraît plus judicieux d'effectuer un relevé unique.

Une solution consiste à placer du liquide au-dessus du point 0, ce qui permettra de tenir compte d'une certaine évaporation.

Relevé contradictoire: Avec les évaporateurs, on ne saurait trop conseiller au syndic de faire relever la veille du passage du technicien, les indications des échelles et de les confronter immédiatement avec les relevés du technicien car il faut reconnaître qu'une erreur de lecture est possible et qu'aucun contrôle ultérieur ne peut être fait.

COMPTEURS ELECTROCHIMIQUES type «ELECTHERM»

Les compteurs électrochimiques sont basés sur le principe suivant:

lorsqu'on a des métaux différents, accolés par soudure, si les soudures sont à température différente, un courant électrique est engendré et varie en fonction de la différence de température.

D'autre part, un courant électrique dissocie certaines solutions et ceci en fonction de l'intensité de ce courant.

En conséquence, on pose une soudure «chaude» au point le plus chaud du radiateur et une soudure «froide» au point le plus froid, et on relie électriquement à un appareil où se trouve une solution d'un sel de mercure.

Au fur et à mesure que la décomposition du sel se produit, le mercure se dépose et apparaît dans un tube de verre gradué, comme un thermomètre.

Il suffit d'adapter la graduation à l'émission globale des radiateurs, pour pouvoir, en fin de saison, estimer la chaleur utilisée selon la hauteur de la colonne de mercure.

L'appareil de mesure est généralement placé dans les communs et n'exige donc pas l'accès aux appartements.

Quelle est l'exactitude de l'appareil ? Comme signalé dans le chapitre relatif aux répartiteurs, des erreurs peuvent être faites quant au choix de l'endroit de placement des soudures et quant aux échelles.

De plus, la précision est faussée du fait que l'on comptabilise l'ensemble des radiateurs d'un appartement sur un compteur.

Le compte est donc le même pour un très gros radiateur et un tout petit.  Dans ce système, il y a intérêt à laisser ouvert un grand radiateur plutôt qu'un petit, puisque la chaleur émise sera plus grande mais comptabilisée identiquement.

Placement, entretien et relevé: Ce type de compteur doit être placé à l'origine de la construction et ne peut être ajouté ultérieurement.

Il faut en effet faire passer des canalisations électriques entre les divers radiateurs et relier le tout aux appareils situés dans les communs.

Les compteurs électrochimiques exigent une vérification annuelle des circuits électriques.

Cette vérification doit être faite à chaque radiateur quand le radiateur chauffe.

Il devient de plus en plus difficile d'effectuer ce genre de vérification, les occupants étant souvent absents.

Si le vérificateur n'a pas de conscience professionnelle, il ne fera qu'un examen superficiel, les occupants ne se rendant pas compte de la portée exacte de son contrôle.

Ces mêmes occupants auront intérêt à ce qu'un circuit reste débranché sans que le vérificateur ne s'en aperçoive!

Les frais des relevés sont peu coûteux puisqu'il n'y a qu'un compteur par appartement.

Lors du relevé, le compteur est remis à zéro en retournant l'appareil, ce qui permet au mercure de se remettre en solution.

Ce type de compteur n'étant plus fabriqué, il faut actuellement réparer les compteurs défectueux et, si la réparation est impossible, il faudra changer le système de comptage pour tout l'immeuble.

b) Les enregistreurs de passage d’eau

COMPTEURS DE PASSAGE D'EAU

Il s'agit d'un simple compteur de passage d'eau qui enregistre le nombre d'hectolitres ou de mètres cubes d'eau chaude s'introduisant dans le circuit de chauffage de l'appartement.

Quelle est l'exactitude de l'appareil ? Le compteur de passage d'eau est à première vue valable pour le comptage de la chaleur et semble devoir établir un très bon comptage, puisqu'on peut estimer l'erreur d'un compteur d'eau à un maximum de 10 %, mais voyons cela de plus près:

Le compteur enregistre le nombre d'hectolitres, quelle que soit la température de l'eau.

Si la température de l'eau est très basse en été, il faudra un grand débit pour obtenir une certaine chaleur.

Par contre, si la température de l'eau est très élevée, le débit sera proportionnellement moins important.

On dira cependant que chacun des occupants se trouve dans la même situation.

Si le brûleur est en panne, le compteur enregistrera une consommation d'eau froide.

C'est vraiment étonnant pour un système de comptage de chaleur.

Une erreur proviendra également du fait que la pression d'eau sera inférieure au dernier étage par rapport au premier étage.

Ce compteur offre également l'inconvénient de blocage par impuretés.

Dans le circuit de chauffage, voyagent de nombreux dépôts calcaires, points de rouille, qui bloquent les engrenages des compteurs de passage d'eau.

Ceci d'autant plus souvent que l'on effectue des vidanges de l'installation.

Placement, entretien et relevé: Le placement de ce type de compteur ne peut être réalisé que pour les installations dont chaque circuit est indépendant, avec une entrée de canalisation vers l'appartement.  Il devra, dans la plupart des cas, être prévu à la construction.

L'entretien consistera à changer les compteurs bloqués. Encore faut-il savoir quand ils sont bloqués, l'occupant n'aura pas toujours la franchise de le signaler.

Les frais de relevés sont peu coûteux puisqu'il n'y a qu'un appareil par logement.

COMPTEUR DE TEMPS (COMPTEUR HORAIRE)

Il s'agit d'un système de comptage comparable au précédent.

Cependant, au lieu de comptabiliser la quantité d'eau passant vers l'appartement, il comptabilise le temps durant lequel l'eau de chauffage entre dans l'appartement.

Ce système est généralement composé d'un thermostat d'ambiance commandant l'ouverture ou la fermeture d'une vanne motorisée pour l'entrée de l'eau de chauffage dans le circuit de l'appartement.

Le compteur horaire enregistre le temps durant lequel la dite vanne reste ouverte.

Si un seul radiateur est ouvert, le compteur enregistrera exactement le même temps que si tous les radiateurs sont ouverts.

Le compteur horaire ne tenant pas compte du nombre de radiateurs, on préconise une certaine modulation en appliquant au relevé des compteurs un coefficient fixé en fonction de la superficie de chaque appartement.

Dans ce cas, on peut dire que le système est le même que le compteur de passage mais qu'il a une précision beaucoup moindre.

Quelle est l'exactitude de l’appareil? Ce système de comptage est assez curieux. En effet, si l'occupant veut faire des économies d'énergie en fermant certains radiateurs, il sera pénalisé et paiera plus que s'il laissait tous les radiateurs ouverts.

C'est assez étonnant quand on sait que le principe d'établissement de comptes de chauffage suivant compteurs est de permettre à ceux qui économisent le chauffage de payer moins.

En effet, le compteur enregistre en minutes et heures le temps durant lequel une vanne magnétique, commandée par un thermostat d'ambiance, reste ouverte.

Prenons l'exemple d'un occupant voulant économiser.

Comme il est inutile de chauffer les chambres à coucher durant la journée, on ferme tous les radiateurs de la façade arrière.

On croit donc que l'on va faire des économies.

Or, dès que l'on ne chauffe plus l’arrière, cette partie se refroidit et un échange de chaleur va se produire entre l'avant et l'arrière.

Pour que le living maintienne sa température (elle est réglée thermostatiquement), il faudra que l'émission du radiateur compense les pertes normales vers l'extérieur, mais en plus les nouvelles pertes intérieures dues à l'absence de chauffage des pièces arrière qui se refroidissent.

Il faudra donc que l'eau chaude circule plus longtemps dans les radiateurs du living pour que ce supplément de demande soit satisfait.

Le compteur marquera donc davantage.

En conclusion, dans ce curieux système de comptage, on ne fait aucune économie en fermant des radiateurs.

Bien plus grave, si l'occupant ne connaît pas bien le système, et ferme les radiateurs du local où se trouve le thermostat d'ambiance, tout en laissant le thermostat à un certain minimum, on aboutira à l'absurdité suivante: puisque la température du thermostat ne sera jamais atteinte, les radiateurs étant fermés, le compteur enregistrera sans arrêt pour des radiateurs fermés.

Autre énorme inconvénient: si le brûleur vient à tomber en panne, il n'y a plus de production d'eau chaude pour le circuit de chauffage.

Le thermostat d'ambiance appellera donc de la chaleur et la vanne magnétique s'ouvrira, déclenchant la mise en route du compteur horaire jusqu'à la réparation du brûleur.

Il en sera de même quand on coupera le chauffage en été et que l'occupant demandera de la chaleur en actionnant le thermostat de son appartement, à moins que le circuit coupant le brûleur coupe automatiquement les circuits des compteurs horaires, ce qui est rare.

Les remarques relatives aux deux paragraphes ci-dessus concernent tout autant les compteurs de passage d'eau que les compteurs horaires qui sont vraiment de curieux systèmes de comptage.

Les constructeurs qui placent ce genre de compteurs devraient être informés des problèmes qu'ils causent ultérieurement pour répartir «équitablement» les frais de chauffage.

Placement, entretien et relevé Le placement doit normalement être prévu à l'origine et pour autant que l'installation de chaque appartement soit pourvue d'un thermostat d'ambiance commandant une vanne magnétique.

Il n'y a pas d'entretien sauf panne électrique d'un compteur.

Les relevés sont peu coûteux, puisqu'il ne faut relever qu'un compteur par logement.

Comme tout appareillage, la fraude est possible mais, comme dit plus haut, ce n'est pas notre rôle de donner au lecteur de mauvaises idées.

Les compteurs de chaleur au sens propre (compteurs intégrateurs)

Ceux-ci sont de véritables compteurs de chaleur, car tout en enregistrant la quantité d'eau qui passe, ils la multiplient par la différence de température qu'ils mesurent entre le départ (eau arrivant aux radiateurs) et le retour (eau sortant des radiateurs).

Ces unités de mesure s'appellent des «Giga calories» et apparaissent sur un cadran facilement lisible.

Quelle est l'exactitude de cet appareil? Du point de vue de la chaleur, ce serait donc parfait.

Mais fatalement, comme tout appareil de mesure, il y a des erreurs.

L'erreur est faible pour le calcul des débits mais variable selon la différence de température.

C'est ainsi que l'erreur est minime lorsqu'il y a une différence de 20° entre le départ et le retour.

Par contre, si la différence n'est que de 4°, l'erreur s'amplifie.

Il est certain cette fois, que l'on ne risque pas d'avoir les surprises auxquelles quelques-uns des dispositifs précédents exposent les utilisateurs.

On peut avec un compteur intégrateur manipuler comme on l'entend les robinets de radiateurs.

Si le compteur est exact et précis, le compte à payer sera bien proportionné à la chaleur qui sera sortie des radiateurs.

Le seul inconvénient réel de ce système de compteurs provient de la difficulté de maintenir cet appareil en bon état d'entretien.

En effet, plus que pour les compteurs de passage d'eau, les impuretés bloquent le fonctionnement du compteur ou le dérèglent.

Mais il est quasi impossible de le constater.

Placement, entretien et relevé Ce type de compteur doit être placé à l'origine.  Il coûte assez cher.

L'entretien de ces appareils qui se dérèglent souvent est aussi coûteux.

Le relevé est facile, les appareils étant généralement dans les parties communes.

d) Les compteurs pour chauffage individuel d'appartements

Il existe de nombreuses installations individuelles de chauffage d'appartement.

Chaque appartement a dès lors son compteur.

Il n'y a pas de répartition à effectuer.

Ces installations fonctionnent souvent au gaz.

Quelle est l'exactitude de cet appareil? Chacun paie directement sa consommation au fournisseur (compagnie de gaz ou d'électricité).  Il pense payer exactement son dû et avoir utilisé complètement la chaleur que la combustion a fourni à ses radiateurs.

En fait, il n'est aucunement tenu compte des déperditions entre les divers appartements.

On doit donc considérer que ce système de comptage n'est pas exact.  Cependant, entre des occupants de maisons entre pignons, il existe également des déperditions.

Dans ce cas, il ne viendrait jamais à l'idée d'un occupant de convenir avec ses voisins d'un partage des frais de chauffage.

Le principal avantage du chauffage individuel est d'éviter des discussions entre voisins, copropriétaires ou occupants puisque chacun ignore le prix payé par son voisin et n'a aucun droit de regard sur ses factures.

En tout cas, on évite de nombreuses contestations.

Ce système de chauffage est très répandu dans les zones de secondes résidences.

Cas spéciaux: chauffage par rayonnement et à la vapeur

Pour certaines installations, il est quasi impossible de prévoir un système de comptage.

C'est le cas des chauffages par rayonnement et des chauffages à la vapeur.

e) Chauffage par rayonnement

Il s'agit d'un système de chauffage central avec tuyauteries circulant dans les sols, ceci sans radiateurs.

Ce système chauffe en réalité plafonds et sols, par des serpentins chauffants.

Il n'y a pas moyen de placer de système de comptage sur de telles installations.  Elles offrent en outre l'inconvénient d'une très mauvaise régulation.

De plus, ces installations ne réagissent qu'après 12 heures.

Il faut donc diminuer la température de l'eau de l'installation en début d'après-midi pour que cela se répercute le soir.

Quand on connaît les variations de température d'un jour à l'autre, dans notre pays, on comprendra qu'il est impossible de régler un tel type de chauffage.

On pourrait placer sur de telles installations des compteurs électroniques.

f. Chauffage à la vapeur

Il existe encore des installations de chauffage central dont les radiateurs sont alimentés par de la vapeur et non par de l'eau chaude.

Ce système de chauffage offre l'inconvénient d'une très mauvaise régulation puisque pour chauffer même peu, il faut de la vapeur dans les radiateurs.

Le comptage de la chaleur est également difficile.  Il peut se faire moyennant placement de calorimètres dont le liquide a une densité beaucoup plus forte, ce qui permet une évaporation plus lente compte tenu de la forte chaleur du radiateur.

Le comptage pourrait également s'effectuer en mesurant l'eau recueillie dans les condensats à la sortie des radiateurs.

g Compteurs électroniques

Nous croyons utile de parler d'un nouveau type de compteurs déjà utilisé en République Fédérale Allemande mais quasi inexistant dans notre pays.

Il s'agit d’un compteur électronique fonctionnant sur piles de longue durée, adapté à chaque radiateur et permettant de mesurer non seulement les températures de départ et de retour, mais également la température ambiante du radiateur.

Pour ces trois valeurs de mesure, un système logarithmique est formé et usiné dans un microprocesseur.

Les valeurs de consommation calculées sont continuellement indiquées par affichage digital.

Toutes les adaptations nécessaires aux différents types de radiateurs, ou à la longueur des tuyaux pour le chauffage par rayonnement, sont prises en charge par un commutateur à codage spécifique.

Une sonde de température est installée à la tuyauterie d'arrivée, une autre à la tuyauterie de retour et une troisième, encastrée dans l'appareil, mesure la température ambiante.

Les résultats de lecture donnent la consommation exacte en Kwh par radiateur.

En cas de tentative de fraude de l'appareil, une étoile apparaît dans l'écran de lecture.

D’après le constructeur. il est possible de mesurer précisément les pertes de chaleur des canalisations commune de la chaudière en tenant compte du pouvoir calorifique du combustible, du rendement de la chaudière et du total des unités relevées sur les compteurs.

Il faut toutefois toujours tenir compte des déperditions entre appartements et nous conseillons dès lors d'appliquer au minimum un partage de 20 % suivant quotités.

Ce compteur semble offrir beaucoup plus de garanties de fonctionnement mais l'expérience manque pour juger de son efficacité réelle.


h) lnfluence des vannes thermostatiques sur le comptage de la chaleur

De plus en plus souvent, des vannes thermostatiques sont placées dans les appartements.

Nous n'analyserons pas ici l'influence de tels placements sur le fonctionnement du chauffage, mais seulement les répercussions du placement d'une vanne thermostatique sur le comptage de la chaleur.

L'influence sera différente suivant le type de compteurs.

En fait, la vanne thermostatique provoque une température moyenne plus équilibrée du radiateur, la vanne du radiateur restant constamment légèrement ouverte en position d'appel de chaleur.

Pour les compteurs intégrateurs et les compteurs électrochimiques, il ne devrait yavoir aucune influence.

Pour les compteurs de passage d'eau et les compteurs de temps, cela faussera complètement la consommation et augmentera fortement celle-ci.

En effet, avec ces types de compteurs, on a intérêt par rapport aux autres occupants à ouvrir complètement mais brièvement les vannes de tous les radiateurs.

Pour les compteurs à évaporation, la consommation sera, également augmentée.

En effet, le liquide du compteur s'évapore dès qu'il y a chaleur.

Dès lors, pour enregistrer une faible consommation, il ne faut pas que le radiateur soit chaud pendant longtemps.

De plus, l'endroit du placement de l'évaporateur (début ou fin de radiateur) influencera l’évaporation.

i) Conclusions sur les types de compteurs.

1) COMPTEUR A EVAPORATION:

Il s'agit du moins mauvais des systèmes de comptage.

Il est cependant loin d'être parfait.

Il est toutefois préférable au système de répartition forfaitaire.

2) COMPTEUR ELECTROCHIMIQUE:

Il s'agit d'un système assez fiable mais dont il est impossible de vérifier le fonctionnement sans intervention d'un spécialiste.

3) COMPTEUR DE PASSAGE D'EAU:

Il s'agit d'un très mauvais système de comptage qu'il ne faut pas recommander.

4) COMPTEUR DE TEMPS:

Il s'agit d'un très mauvais système de comptage qu'il faut déconseiller car il n'apporte que des problèmes entre occupants.

5) COMPTEUR INTEGRATEUR:

Il s'agirait d'un système idéal si la technique de ces appareils ne se déréglait pas constamment et si le coût d'entretien n'était pas si élevé.

6) CHAUFFAGE INDIVIDUEL:

Celui-ci ne crée aucun problème.

3. Systèmes de comptage d'eau

Les relevés des compteurs d'eau posent beaucoup moins de problèmes que ceux des compteurs de chauffage.

Ils sont en effet contrôlables.

Nous examinerons ci-après les divers types de compteurs servant à comptabiliser les consommations d'eau froide et/ou chaude dans les immeubles à appartements.

Ensuite, nous analyserons les différents modèles de compteurs existants et leur fiabilité.

a) Types de compteurs d’eau.

Il existe des compteurs appartenant à la compagnie distributrice des eaux et des compteurs dits de passage, appartenant à l'immeuble et servant, eux, à répartir des consommations entre plusieurs occupants.

Voici les diverses formules que l'on peut trouver:

1° Compteur compagnie pour eau chaude et eau froide.

Chaque occupant dispose d'un compteur de la Compagnie des eaux qui dessert l'eau vers son appartement.

L'eau chaude est produite par un chauffe-bain ou chauffe-eau.  L'occupant reçoit une facture de la Compagnie des eaux, et la paye.

Il n'y a pas de problème de répartition entre occupants, si ce n'est l'eau utilisée pour les besoins communs.

2°Compteur compagnie pour l’eau froide et compteur de passage pour l’eau chaude.

Ce sera le cas de certains immeubles disposant d'une installation centrale de distribution d'eau chaude.

Le compteur compagnie dessert l'eau froide utilisée par l'occupant.

Il y a un compteur par occupant qui reçoit la facture de la Compagnie des eaux.

En outre, un compteur compagnie dessert la copropriété pour les besoins communs et pour l'eau chaude sanitaire des divers occupants.

Un compteur de passage permettra de relever les consommations d'eau chaude de chaque occupant.

Le calcul sera établi, pour l'occupant, lors de l'établissement des comptes de chauffage et/ou de l'eau chaude de l'ensemble de l'immeuble.

3° Compteur de passage pour l’eau froide et l’eau chaude.

Il s'agira généralement d'immeubles plus récents.

Un seul compteur compagnie existera pour tout l'immeuble.

D'autre part, chaque occupant disposera d'un compteur de passage pour sa consommation d'eau froide et d'un compteur de passage pour sa consommation d'eau chaude. (Les décompteurs)

Le calcul des consommations individuelles d'eau froide, d'eau chaude et de chauffage se fera pour l'ensemble de l'immeuble. Bien sur, il s’agit là d’un travail supplémentaire pour le syndic.

b) Modèles de compteurs d'eau.

Nous n'examinerons ici que les compteurs de passage.

Les compteurs compagnie sont en effet identiques.

Il n'existe que deux modèles de compteurs de passage d'eau, qui peuvent d'ailleurs être utilisés pour l'eau chaude ou l'eau froide puisqu'il s'agit toujours de relever un nombre d'hectolitres consommés.

Compteur à lecture directe.

Il s'agit d'un compteur affichant des chiffres.

Le compteur indique des mètres cubes (m³) ou des hectolitres (hl).

Pour rappel 10 hl = 1 m³.

La lecture est simple.

Il ne faut pas relever un compteur d'eau au-delà de la précision de l'hl.

Dès lors, il suffit de lire les hl s'il s'agit d'un compteur en hl et de lire la décimale qui suit les m³ s'il s'agit d’un  compteur en m³.

2° Compteur à cadrans.

Il s'agit ici des anciens types de compteurs qui comprennent environ sept petits cadrans à l'intérieur du compteur (voir croquis ci-dessous).

Ces compteurs sont très difficiles à relever.

Le principe en est le suivant: chaque cadran indique une unité de lecture soit les milliers de m³, les centaines de m³, les dizaines de m³, les unités de m³, les dixièmes de m³,  les centièmes de m³, les millièmes de m³.

Lorsque le cadran du dixième de m³ passe du 9 au 0, il augmente d'une unité le cadran des m³.

Théoriquement, il suffit de lire les chiffres relevés par l'aiguille de chaque cadran, mais en pratique ces cadrans manquent de précision, si bien que, parfois, le cadran supérieur aura déjà enregistré une unité alors que le précédent sera toujours à 9. Ce type de compteur entraîne souvent des erreurs de lecture.

  1. Exactitude des compteurs d’eau. Rien de plus simple que de contrôler un compteur d'eau.

Il suffit de se munir d'un seau avec repère exact de 5 ou 10 litres.

En prenant 5 à 10 seaux d'eau, et en relevant le compteur avec toutes les décimales on pourra calculer précisément l'exactitude du compteur.

Pour rappel, 100 litres = 1 hl et donc 1.000 litres = 1 m³.

Souvent, les cadrans intérieurs des compteurs comportent des dépôts calcaires empêchant une lecture correcte, d'où risque d'erreurs de lecture.

Il faudra, dans les cas extrêmes, remplacer le compteur.

MODE DE REPARTITION DES FRAIS DE CHAUFFAGE,

DES FRAIS D’EAU CHAUDE ET D’EAU FROIDE

Nous avons pu découvrir, aux cours précédents, les difficultés techniques de calculer d'une façon quelque peu précise la chaleur et déplorer le manque de précision des divers appareils de mesure.

Les règles régissant la répartition des frais de chauffage et d'eau chaude ont été mises au point il y a quelques dizaines d'années.

Ceux qui ont élaboré ces règles n'ont pas ressenti les conséquences du manque de précision des compteurs.

De plus, comme nous l'avons vu, en 10 ans, le prix des combustibles a été multiplié par 10, ce qui augmente encore les distorsions.

Dans la plupart des règlements de copropriété, les règles de répartition des frais de chauffage sont définies.

Souvent, elles figurent dans la partie du statut réel qui ne permet leur modification que moyennant l'unanimité des copropriétaires, cet accord devant être soumis à la formalité de la transcription.

Nous estimons toutefois que le mode de répartition des frais de chauffage et d'eau chaude devrait, malgré cette contrainte juridique, être modifiée par décision de l'assemblée générale selon les règles de vote concernant la jouissance des choses communes ou, à défaut, suivant la majorité simple.

Maintenir des règles de répartition injustes et inadéquates conduirait à un abus de droit et il serait souhaitable que les tribunaux le sanctionnent, ceci dans l'intérêt général.

  1.                         Examen de diverses clauses existantes.

Voyons à présent quelques clauses extraites de règlements de copropriété.

a) «Les frais de fonctionnement du chauffage central sont supportés par chacun des copropriétaires suivant les indications des compteurs de chaleur

Doit-on considérer que les frais de chauffage doivent être répartis uniquement suivant les compteurs ?

Certainement pas, il faudra s'inspirer des règles de répartition que nous énoncerons plus loin, tant pour le chauffage que pour l'eau chaude.

b) «La participation des frais de chauffage central et du service d'eau chaude aura lieu suivant les règles suivantes:

  1. Il sera porté en compte à chaque propriétaire ou occupant, une consommation de mazout correspondant aux indications des compteurs sur base des consommations unitaires théoriques adoptées par l'assemblée générale.
  1. La différence entre le total de ces consommations théoriques et la consommation réelle de mazout sera portée en compte aux propriétaires ou occupants proportionnellement au nombre de millièmes déterminés par chaque appartement à l'acte de base.
  1. Par exception à ce qui est dit ci-avant, les garages ne participent pas aux frais de consommation du chauffage central et du service d'eau chaude, ni aux frais de réparation, d'entretien et de renouvellement de ces services.»

Il est évident qu'un tel règlement de copropriété devra être modifié en fonction de la méthode que nous proposons ci-après.

c) «Chauffage: Des répartiteurs de même type seront installés indistinctement sur tous les radiateurs de l'immeuble; ils seront relevés à la fin de chaque saison de chauffage et remis en ordre de fonctionnement au début de la saison suivante; ces appareils seront plombés et toute fraude constatée entraînera pour le ou les radiateurs visés l'attribution du maximum de consommation.

Les chaudières, une fois allumées, diffusent dans tout l'immeuble par rayonnement propre et par rayonnement des colonnes, un flux calorifique que les répartiteurs n'enregistrent pas.

Ce flux profite à tous les locaux privatifs indistinctement même en cas d'absence des occupants; il en est de même des aérothermes destinés à tempérer les sous-sols.

2. Que répartir dans les frais de chauffage et d'eau chaude?

Lorsqu'on a voulu, il y a une trentaine d'années, répartir les frais de chauffage autrement qu'en fonction des quotités ou du nombre d'appartements, on a pris l'habitude d'inclure dans la répartition, les frais suivants:

- le combustible (fuel-oil, gasoil, charbon, etc...),

- l'entretien du brûleur, le ramonage de la cheminée, le réglage du brûleur, etc....,

- le contrat d'entretien et les dépannages,

- les consommations d'électricité du brûleur, du circulateur, etc...

Il en est de même pour les frais d'eau chaude auxquels on a parfois ajouté les frais d'entretien de l'adoucisseur et les commandes de sels de régénération.

Certains règlements prévoient expressément tous ces frais, d'autres sont vagues et mentionnent simplement «frais de chauffage et d'eau chaude».

A notre sens, seuls doivent être répartis dans les comptes de chauffage et d'eau chaude, les coûts du combustible.

En effet, que l'on utilise les installations de chauffage, beaucoup ou peu, il faudra toujours les entretenir.

Pour les consommations électriques, très rares sont les installations disposant de compteurs spéciaux pour la chaufferie.

On est donc obligé d'estimer cette consommation électrique.

Dès lors, autant ne pas l'inclure dans le coût du chauffage et de l'eau chaude.

Il y aura utilisation de sels de régénération de l'adoucisseur, que l'on consomme ou non de l'eau chaude.

Nous conseillons de répartir selon les quotités tous les frais autres que ceux des combustibles et ce dans un poste particulier des charges communes.

3. Conclusion sur la répartition

Outre le manque de précision des compteurs, on doit considérer qu'un appartement se chauffe en rétablissant un équilibre thermique entre cet appartement et toutes les parties qui l'entourent.

Dès lors, un appartement est chauffé en partie par le chauffage de ses voisins.

Une expérience a prouvé que, par une température extérieure de moins 10°, il est possible de maintenir une température intérieure de 12° d'un appartement dont le chauffage est coupé alors que les appartements voisins sont chauffés normalement.

Un appartement spécialement expose au froid (appartement sous le toit ou sans voisin), consommera une grande quantité de chaleur pour se chauffer normalement et cependant chauffera, de ce fait, l'appartement de l'étage inférieur.

D'autre part, les communs sont généralement dépourvus de compteurs de chaleur et il faut tenir compte du chauffage de ces locaux.

Compte tenu de ce qui précède, nous estimons que la répartition 20 % suivant quotités et 80 % suivant compteurs, appliquée généralement dans les immeubles à appartements, est injuste.

Cependant, les conclusions des deux auteurs que nous avons cités tendent à supprimer l'utilisation des compteurs de chaleur pour répartir les frais de chauffage.

N'oublions pas que ces études ont été faites avant la crise pétrolière, période durant laquelle on n'envisageait pas les économies d'énergie.

Nous avons fait une étude statistique portant sur 23 immeubles à appartements de grandeur variable (entre 5 et 50 appartements par immeuble).

Ces immeubles disposent du même type de compteur, le compteur évaporateur à échelle variable.

Nous avons relevé pour chaque immeuble le coût total des frais de chauffage et le nombre d'unités relevées sur les répartiteurs, ceci pour l'année de chauffe 1991/1992.

Le. prix moyen à l'unité relevée est de 539 F l’unité, les extrêmes se situant de 365 F à 821 F l'unité. Ceci confirme le manque de précision des compteurs.

En conséquence, nous estimons qu'il y aurait lieu de modifier les répartitions actuelles dans les immeubles à appartements en appliquant le principe suivant: 40 % des dépenses de combustible seraient réparties suivant quotités et les 60 % restants suivant compteurs.

Toutes les dépenses d'entretien, d'électricité du brûleur, etc... devraient être réparties suivant le principe des charges communes.

4. Méthode de calcul des frais de chauffage, des frais d'eau chaude et d’eau froide.

Nous examinerons les quatre cas suivants de répartition:

- chauffage seul

- eau chaude seule

- chauffage et eau chaude groupés

- chauffage, eau chaude et eau froide groupés.

  1.                         Chauffage seul:

Il s'agit de l'installation de chauffage central distribuant uniquement le chauffage, les appartements disposant d'une installation individuelle pour l'eau chaude et l'eau froide.

C'est le cas simple.

Pour une installation au mazout, il faudra relever le stock en début de période de chauffe et lors du relevé des compteurs.

Compte tenu des fournitures effectuées pendant cette période, on connaîtra alors la consommation de l'année de chauffe.

C'est le coût de cette consommation qui sera réparti comme décrit ci-avant.

Pour une installation au gaz, on demandera à la compagnie distributrice du gaz, d'effectuer un relevé du compteur général de gaz.

Le syndic ou la compagnie chargée des relevés des compteurs de chaleur individuels établira le décompte de chaque occupant sur base du coût total de la consommation d'énergie (mazout ou gaz) de tout l'immeuble.

Exemple de compte de chauffage seul:

Comptes de chauffage du 1/5/99 au 30/4/00

1. Dépenses

-            Stock mazout au 1/5/99            2.800            litres                        35.774            F

-            Facture 13/05/99            1.500            l                        19.709            F

-            Facture 18/10/99            1.000            l                        16.251            F

-            Facture 06/12/99            3.000            l                        43.559            F

-            Facture 07/01/00            3.000            l                        42.998            F

-            Facture 07/02/00            3.000            l                        40.190            F

----------------                        -----------

14.300  1                        198.481F

Stock mazout au 30/04/00            - 1.000            1                        - 13.397F

---------            --------                        -----------

Total à répartir            13.300            1                        185.084F

N.B. - Dans la plupart des immeubles sont ajoutées aux dépenses d'énergie, celles du contrat d'entretien du brûleur, des dépannages et de la consommation d'électricité.

2. Répartition

40 % de 185.084 F, soit 74.034 F, sont répartis entre les copropriétaires suivant les quotités,

60 % de 185.084 F, soit 111.050 F, sont répartis entre les copropriétaires au prorata des relevés des compteurs de chauffage.

b) Eau chaude seule:

Certains immeubles disposent de deux installations bien distinctes.

L'une alimente le chauffage, l'autre l'eau chaude.

Nous examinerons ici le cas où le système de chauffage de l'eau est totalement séparé du chauffage de l'immeuble lui-même (deux chaudières et deux citernes a mazout ou compteurs de gaz).

Comme pour le chauffage, on effectuera un calcul des stocks de mazout ou un décompte des consommations de gaz.

Le problème particulier des installations collectives pour distribution d'eau chaude est le suivant: on chauffe en permanence une certaine masse d'eau à une certaine température.

Cette eau est disponible à tous moments pour chaque occupant d'appartement.

Etant donné que la forte demande est concentrée en un moment précis (début de matinée), on doit prévoir une masse d'eau chauffée assez grande, à défaut de quoi, après un certain temps, les utilisateurs ne disposeront plus que d'eau froide.

C'est pourquoi les chauffagistes ont eu tendance à surdimensionner les installations pour éviter tout litige.

La toute grande majorité de ces installations a été construite lorsqu'il n'y avait pas de crise pétrolière.

L'eau chaude revenait alors entre 5 et 8 F l'hectolitre.

Actuellement, avec l'augmentation des coûts, on constate une diminution très importante de la consommation d'eau chaude.

On tombe alors dans un cercle vicieux.

Malgré le peu de consommation, on doit toujours chauffer une masse d'eau.

Le prix à l'hectolitre devient de plus en plus cher.

Nous donnerons l'exemple type d'un immeuble de 10 appartements.

En 1992, le prix de l'hectolitre est monté à 75 F.

Deux occupants ont décidé de ne plus utiliser l'eau chaude collective et chauffaient leur eau avec une bouilloire pour ne pas devoir payer 1 hl d'eau chaude au prix de 75 F.

Malgré cela la masse d'eau chauffée était toujours disponible, même pour ces deux occupants qui ne l'utilisaient pas.

Une autre réaction s'est manifestée.

Les 8 occupants utilisant l'eau chaude voulaient la payer le moins cher possible.

Dès lors ils exigeaient que l'eau chaude passant par leur compteur soit la plus chaude possible pour pouvoir la mélanger à de l'eau froide et avoir l'illusion de payer moins cher puisque moins d'hectolitres étaient enregistrés.

En réalité, ils provoquaient un nouveau cercle vicieux car l'hectolitre d'eau chaude utilisé coûtait plus cher.

Ainsi, pour cet immeuble, on est arrivé à prendre une attitude inverse de celle qu'il aurait fallu adopter.

Il aurait en effet fallu que l'eau chaude soit chauffée à une température la plus basse possible (température de l'eau d'un bain) et les occupants auraient dû chacun consommer plus d'hectolitres d'eau chaude.

Conclusion:

Comme pour le chauffage, il faut prévoir que les frais de l'eau chaude soient répartis à raison de 40 % suivant quotités et 60 % suivant compteurs.

On limitera alors mieux les inconvénients décrits ci-dessus.

Exemple de compte d'eau chaude seul:

Comptes d'eau chaude du 1/5/99 au 3O/4/00

1.Dépenses

- Stock mazout au 30/4/99                                          1.300 litres                 16.609F

- Facture 13/05/99                                            1.000 l                                    13.139F

- Facture 23/06/99                                            1.000 l                                    14.075F

- Facture 18/10/99                                            1.001 l                        16.268F

- Facture 07/02/00                                            2.000 l 26.793F

6.301 l                                   86.884F

- Stock mazout au 30/04/00                                -925 l                      -12.392F

------------                              ------------

5.376 l                                   74.492F

  1. Répartition

Avant d'effectuer la répartition, on devra ajouter aux 74.492 F les frais relatifs à l'eau froide.

Dans l'exemple, il y a eu 1.679 hl consommés en eau chaude pour les occupants.

Il faudra donc ajouter 1.679 hl à 4,24 F = 7.119 F.

Le total à répartir sera donc de:

74.492 F + 7.119 F = 81.611 F

- 40 % de 81.611 F = 32.644 F seront répartis suivant les quotités.

- 60 % de 81.611 F = 48.967 F seront répartis suivant les relevés des compteurs d'eau chaude.

Dans l'exemple ci-dessus, le prix moyen de l'hl d'eau chaude revient à 48,60 F, ce qui est très élevé et dû à une consommation minime de chaque occupant.

N.B. - Dans la plupart des immeubles, sont ajoutées aux dépenses d'énergie et d'eau celles du contrat d'entretien du brûleur, des dépannages, de l'entretien de l'adoucisseur, de la livraison du sel d'adoucisseur et des consommations d'électricité.

c) Chauffage et eau chaude groupés:

Il s'agit ici d'une installation de chauffage central distribuant également de l'eau chaude par l'intermédiaire d'un boiler relié à la chaudière de chauffage.

Dans ce type d'installation, il n'y a qu'une citerne à mazout ou un compteur à gaz.

Il peut s'agir également d'installations séparées pour le chauffage et pour l'eau chaude, mais alimentées par une seule citerne ou un seul compteur à gaz.

1° Système généralement utilisé:

Dans ce type d'installation, on applique généralement un prix forfaitaire à l'hectolitre d'eau chaude (en 1992/1993: entre 25 F et 35 F).

L'établissement des comptes de chauffage et d'eau chaude de ce type d'installation est assez complexe.

Si les comptes de charges sont établis annuellement, on fera coïncider la date de clôture de ces comptes avec celle des comptes de chauffage et d'eau chaude, ce qui facilitera l'établissement du décompte.

Nous expliquerons ici la manière de procéder lorsque les comptes sont établis trimestriellement.

Généralement la facture des eaux du compteur commun comprendra la consommation de l'eau des communs et les consommations individuelles d'eau utilisée pour l'eau chaude.

Etant donné que les compagnies des eaux refusent d'établir leurs factures au moment des relevés des compteurs de chauffage et d'eau chaude, cela compliquera encore le décompte.

Il est, dès lors, d'usage d'imputer la facture annuelle des eaux (ou les factures intermédiaires) dans les charges communes lors de chaque décompte trimestriel.

Dans ces mêmes décomptes trimestriels les frais relatifs au chauffage seront imputés dans une rubrique intitulée: «Appel provisionnel de chauffage et d'eau chaude».

Lors de l'établissement du décompte de chauffage et d'eau chaude, il faudra ajouter au total des appels provisionnels de chauffage et d'eau chaude, la dépense relative à l'eau froide utilisée pour les consommations individuelles d'eau chaude.

Pour dissocier le comptage de l'eau chaude de celui du chauffage, on fixera un prix forfaitaire pour l'hl. d'eau chaude.

Ce prix à l'hl. sera composé d'un prix de fourniture d'eau froide et d'un prix de chauffage de cette eau.

Pour le calcul de répartition des frais de chauffage, les frais théoriques de chauffage de cette eau chaude seront déduits du total des frais de chauffage avant répartition.

Le solde est généralement réparti à raison de 20 % à 40 % suivant quotités et 80 % à 60 % suivant compteurs (nous préconisons la répartition 40/60).

On peut ainsi procéder à la répartition des trois postes entre les divers copropriétaires, soit:

-      total frais d'eau chaude suivant compteurs,

-      total frais de chauffage suivant quotités,

-       total des frais de chauffage suivant compteurs.

Cependant, par cette méthode, les inconvénients cités dans la répartition «eau chaude seule» n'apparaissent pas, car on part d'un prix forfaitaire de l'hl. d'eau chaude.

2° Système proposé.

Aussi préconiserons-nous d'effectuer les répartitions de la manière suivante:

  1. fixer un prix à l'hectolitre d'eau chaude qui ne soit pas trop élevé car il provoquerait les mauvaises réactions décrites précédemment.
  1. prendre le total des frais de combustible ayant été utilisé pour le chauffage et l'eau chaude.
  1. Répartir 40 % de ces frais suivant quotités.
  1. Du solde de 60 %, déduire les frais forfaitaires de chauffage de l'eau chaude (différences expliquées ci-dessus).

Le résultat de cette soustraction donnera le montant à répartir suivant les compteurs de chauffage.

Exemple de compte de chauffage et eau chaude groupés:

Chauffage et eau chaude du 1/5/92 au 30/4/93

1. Dépenses

- appel provisionnel chauffage/eau chaude

au 31/07/92                                                     35.873 F

-appel provisionnel chauffage/eau chaude

au 30/10/92                                                   150.272 F

-appel provisionnel chauffage/eau chaude

au 31/01/93                                                   183.546 F

- appel provisionnel chauffage/eau chaude

au 30/04/93                                                     90 683 F

---------------

Total des appels provisionnels                                                   460.374 F

N.B. - Dans l'appel au 30/4/93, on aura déduit le stock de mazout restant en citerne qui sera appelé dans les comptes trimestriels suivants, ce qui permet d'avoir le coût de la consommation exacte de la période concernée.

Aux 460.374 F doit être ajouté le coût de l'eau froide utilisée pour les consommations d'eau chaude individuelle, soit 4.256 hl à 4,24 F =18.045 F, ce qui donne un total à répartir de

460.374 F + 18.045 F = 478.419 F

2.Répartition

1° Système généralement utilisé

  1.          Calcul de l'eau chaude:

Prix forfaitaire à l'hl : 32 F

L'eau chaude comprendra:

-            4.256 hl à 4,24 F                        18.045 F pour fourniture d’eau froide.

-        4.256 hl

à            (32 - 4,24) F                      118.147 F pour le chauffage de cette eau

------------

4.256 hl

à 32 F (eau chaude)        136.192 F

Ces 136.192 F seront portés en compte de chaque copropriétaire proportionnellement à sa consommation d'hl d'eau chaude.

b) Calcul du chauffage:

Total des frais de chauffage (appels provisionnels) = 460.374 F.

On soustrait de ce total les frais théoriques du chauffage de l'eau destinée aux consommations individuelles d'eau chaude, soit

460.374 F - 118.147 F = 342.227 F

40 % de 342.227 F = 136.891 F seront répartis suivant quotités

60 % de 342.227 F = 205.336 F seront répartis suivant les indications des compteurs de chauffage.

c) Total des répartitions:

- eau chaude suivant compteurs                                                136.192 F

- chauffage suivant quotités                                                       136.891 F

- chauffage suivant compteurs                                                   205.336 F

----------------

478.419 F

  1.                         Décompte individuel:

On établit le décompte individuel en tenant compte des appels provisionnels qui formeront un total de 460.374 F.

La différence  478.419 - 460.374 = 18.045 F qui sera perçue auprès des copropriétaires, sera ristournée.

Cette ristourne apparaîtra dans la rubrique où la facture d'eau avait été, imputée. (Cette différence correspond à l'eau froide.)

e) Décompte complet:

En réalité, le décompte est généralement établi par la société effectuant les relevés des compteurs qui ajoute aux frais individuels de chaque copropriétaire, les frais du relevé et du décompte.

Système préconisé

  1.                         Calcul de l'eau chaude:

Prix forfaitaire à l'hl (modéré) = 25 F.

L'eau chaude comprendra:

4.256            hlà 4,24 F =                                    18.045 F pour fourniture d’eau froide

4.256 hl

à (25 F - 4,24 F) =                                     88.355 F pour le chauffage de cette eau

4.256 hl                                                -----------

à 25 F (eau chaude) =                                  106.400 F

Ces 106.400 F seront portés en compte de chaque copropriétaire proportionnellement à sa consommation d'hl d'eau chaude.

  1.                         Calcul de chauffage:

Total des frais de chauffage (appels provisionnels) = 460.374 F

- 40 % de 460.374 F = 184.1 50 F seront répartis suivant quotités

- 60 % de 460.374 F = 276.224 F.

On soustrait de ces 276.224 F les frais théoriques du chauffage de l'eau destinée aux consommations individuelles d'eau chaude soit

276.224 F - 88.355 F = 187.869 F

qui seront répartis suivant les indications des compteurs de chauffage.

  1.                         Total des répartitions:

- eau chaude suivant compteurs                                      106.400 F

- chauffage et chauffage de l'eau chaude

suivant quotités                                                             184.150 F

- chauffage suivant compteurs                                         187.869 F

-------------

478.419 F

  1.             Décompte individuel:

Idem que ci-dessus.

e) Décompte complet:

Idem que ci-dessus.

D'autres méthodes consisteraient à fixer pour chaque logement un minimum d'hectolitres de consommation et d'utiliser la première méthode décrite pour la répartition.

La méthode décrite ci-avant nous paraît toutefois plus équitable.

Dans ce type d'installation, il faut regretter l'obligation de maintenir une chaudière en fonctionnement pendant l'été uniquement pour l'eau chaude.

On parle beaucoup de placer des appareils de production d'eau chaude à proximité des points d'utilisation pour supprimer les inconvénients de la distribution générale d'eau chaude.

Il est également question de chauffage de l'eau chaude sanitaire par panneaux solaires et par pompes à chaleur.

En réalité, aucune conclusion ne peut être actuellement tirée de l'utilisation de ces nouveaux moyens.

Il semblerait que les avantages des panneaux solaires soient tenus, en échec par des coûts d'entretien très élevés.

Il faudra attendre plusieurs années avant de se prononcer sur l'intérêt de ces nouveautés.

d) Chauffage, eau chaude et eau froide groupés:

Ce système-ci est tout à fait semblable au système que l'on vient de décrire (chauffage et eau chaude groupés).

En plus, on calculera les consommations individuelles d'eau froide.  On y appliquera un prix à l'hectolitre.

Le système de facturation globale utilisé par les compagnies distributrices pose un petit problème.

Généralement, la facture comprend une redevance pour l'année qui suit donnant droit à un certain nombre d'hectolitres gratuits.

Cette redevance est soit unique, soit multipliée par le nombre de logements.

On imagine aisément la complexité du décompte s'il fallait répercuter cette redevance et les hectolitres gratuits, dans les consommations individuelles d'eau chaude et d'eau froide.

Il n'est d'ailleurs pas souvent possible d'obtenir des chiffres exacts du fait du mauvais fonctionnement fréquent tant du compteur général que des compteurs de passage d'eau chaude et d'eau froide.

Dès lors, nous préconisons de ne pas tenir compte à l'échelon individuel de cette redevance.

On imputera les factures d'eau en charges communes et on déduira des charges communes le coût des hectolitres d'eau froide utilisée, soit pour l'eau chaude, soit pour l'eau froide individuelle.

Exemple de compte de chauffage / eau chaude et eau froide groupés:

Pour plus de facilités, nous reprendrons les chiffres cités dans l'exemple de système de répartition proposé pour le chauffage et l'eau chaude groupés.

Comptes du 1/5/1999 au 30/4/2000

  1.                         Dépenses

On aura les mêmes appels provisionnels de chauffage soit 460.374 F sur les quatre trimestres.

Il faudra y ajouter le coût de l'eau froide utilisée pour les consommations d'eau chaude individuelles et le coût de l'eau froide utilisée pour les consommations individuelles d'eau froide.

Soit 4.256 hl à 4,24 F 18.045 F pour l'eau chaude.

  1. 5.873 hl à 4,24 F 24.902 F pour l'eau froide.

Le total à répartir sera donc de

460.374 F + 18.045 F + 24.902 F = 503.321 F.

2 .                        Répartition

Pour le chauffage et l'eau chaude, la répartition sera identique à celle expliquée pour le chauffage et l'eau chaude groupés avec les petits changements ci-dessous.

Total des répartitions:

- eau chaude suivant compteurs                                              106.400 F

- chauffage et chauffage de l'eau chaude

suivant quotités                                                                    184.150 F

- chauffage suivant compteurs                                                187.869 F

- eau froide suivant compteurs                                                 24.902 F

-------------

503.321 F

Décompte individuel:

Les appels provisionnels étant de 460.374 F, la différence

503.321 F - 460.374 F - 42.947 F

qui sera perçue auprès des copropriétaires sera ristournée dans le décompte des charges trimestrielles qui suit à la rubrique où les factures d'eau ont été imputées.

5. Comment modifier le mode de répartition?

La solution sera différente selon qu'il s'agit d'un immeuble à appartements appartenant à un seul propriétaire ou qu'il s'agit d'un immeuble appartenant en copropriété à plusieurs copropriétaires différents.

Dans l'immeuble à appartements appartenant à un seul propriétaire, on ne fait pas référence à un règlement de copropriété.

Pour éviter toute discussion, le propriétaire convoquera une assemblée de locataires et leur exposera l'intérêt de modifier le mode de répartition.

Il tiendra compte de l'avis majoritaire.

La même demande pourra être adressée par courrier à chacun des locataires en les priant de marquer leur accord par écrit.

Comme nous l'avons dit plus haut, la question est plus délicate pour les copropriétés dans lesquelles un mode précis de répartition des frais de chauffage et d'eau chaude est prévu dans la partie formant statut réel du règlement de copropriété.

Comme nous l'avons précisé, le mode de répartition des frais de chauffage et d'eau chaude devrait, malgré cette contrainte juridique, être modifié par des décisions de l'assemblée suivant les règles de vote concernant la jouissance des choses communes ou, à défaut, suivant la majorité simple.

Si un copropriétaire récalcitrant devait s'opposer, il devra assigner la copropriété en justice.  Là copropriété devra alors défendre le principe de l'abus de droit.

6. Chauffage et eau chaude des immeubles appartenant à un seul propriétaire

Nous avons examiné dans les pages qui précèdent le problème de répartition des frais de chauffage et d'eau chaude pour les copropriétés.

Les mêmes règles peuvent évidemment s'appliquer pour les immeubles appartenant à un seul propriétaire.

Toutefois, un problème particulier surgit du fait que le propriétaire demande généralement une provision mensuelle.

En fin de période de chauffe, il effectue le décompte précis en tenant compte des provisions versées.

Etant donné qu'il doit décompter le stock de mazout en citerne au moment de l'établissement du décompte, il risque d'avoir un problème de financement de ce stock de mazout.

Aussi préconisons-nous que la provision mensuelle généralement réadaptée chaque année tienne compte de la constitution de ce stock de mazout, outre la dépense annuelle du locataire pour le chauffage et l'eau chaude.

Etablissement des décomptes des charges communes à transmettre aux copropriétaires.

Les syndics d'immeubles devraient suivre une certaine logique dans la présentation des décomptes.

Actuellement, en effet, chacun établit son décompte à sa manière et une variété infinie de systèmes existe.

Afin de faciliter la tâche des professionnels amenés à examiner les décomptes de copropriété et celle des propriétaires parfois copropriétaires dans des immeubles différents gérés par des syndics différents, il serait souhaitable qu'un système commun de présentation de décompte soit adopté par tous les syndics.

Le système décrit ci-après nous paraît devoir être retenu.  Selon ce système, les indications suivantes doivent figurer sur tous les décomptes:

A. Indications élémentaires:

1.Les nom et adresse du syndic.

2. Le nom de la résidence et son adresse complète.

3. Le numéro du compte auquel le versement doit être effectué.

B. Un relevé détaillé des dépenses groupées sous différentes rubriques:

Si des modes de répartition différents sont prévus pour certaines charges (répartition des frais de garage ou d'ascenseur par exemple), il faudra prévoir une rubrique différente chaque fois qu'il y a lieu de procéder à une répartition particulière.

Autant que possible, le syndic facilitera la tâche du propriétaire bailleur et de son locataire, en établissant des rubriques séparées pour les frais généralement à charge du bailleur et ceux généralement à charge du preneur.

On évitera d'intituler ces rubriques frais propriétaires / frais locataires, car les clauses des baux peuvent varier et certains propriétaires imposent plus de charges aux locataires que d'autres.

Voici deux exemples de rubriques:

a) - Matériel et travaux Frais généraux

- Frais ascenseur

- Appel provisionnel chauffage eau chaude

- Appel pour le fonds de réserve.

  1. - Frais A (ou d'investissement)

- Frais B (ou de fonctionnement)

- Frais garage

- Frais Bloc 1

- Frais Bloc 2

- Appel provisionnel chauffage.

Ce relevé des dépenses pour chaque rubrique doit comprendre un détail des dépenses avec, si possible, les dates des factures, les libellés permettant aux copropriétaires de comprendre ce dont il s'agit, le montant total de la facture, la T.V.A. qui y est incluse.

On évitera les mentions vagues telles que réparations diverses, fournitures de combustible.

Ce genre de libellé ne sera admis que pour de petits postes tels qu'achat de produits d'entretien du concierge, frais du conseil de gérance, frais d'assemblée... etc.

Par contre, pour des dépenses telles que la fourniture de mazout, on précisera au minimum le nombre de litres correspondant.

Pour des dépenses de réparation, on précisera ce qui a été réparé ou remplacé.

C. Un tableau de répartition ou des comptes individuels ?

Les règlements de copropriété ne prévoient généralement aucune forme précise pour l'établissement du décompte.

Il nous paraît préférable de transmettre à tous les copropriétaires un tableau de répartition générale montrant les frais dus par chaque propriétaire de la manière suivante

Le tableau de répartition sera subdivisé en colonnes verticales.

La première colonne mentionnera en tête le nom des copropriétaires, la seconde reprendra le chiffre ou la lettre désignant l'appartement.

Les colonnes suivantes mentionneront les différentes rubriques des dépenses que l'on retrouve dans le relevé détaillé des dépenses.

La dernière colonne mentionnera le total à payer.

Il faut également prévoir une colonne reprenant les charges précédentes restées impayées afin que chacun sache quel propriétaire accuse un retard de paiement.

A l'horizontale, figureront tous les noms des copropriétaires et les quotes-parts des frais des différentes rubriques incombant à chacun d'eux.

Modèle de tableau de répartition

NOM

PROST

VIRENQUE

MAMADOU

Appartement

F1

F2

F3

Matériel et

travaux

     

Frais généraux

     

Frais ascenseur

     

Appel prov.

chauffage

     

Appel prov. fonds

de réserve

     

Total partiel

     

Arriérés de charges impayées

     

Total à payer

     

Ce tableau de répartition sera accompagné de la liste des dépenses classées par rubriques pour la période concernée.

Certains syndics présentent un relevé de compte individuel reprenant pour le copropriétaire concerné sa quote-part dans chacune des rubriques de dépenses avec les soldes éventuels impayés.

Cette formule ne permet toutefois pas au copropriétaire d'avoir une vue d'ensemble.

D'autre part, il est certain que dans des complexes importants, ce tableau de répartition peut prendre une surface trop grande qui ne peut être reproduite que difficilement.

Nous conseillons toutefois au syndic pratiquant le décompte individuel de transmettre aux membres du conseil de gérance un relevé de tous les comptes individuels et, notamment, un relevé des charges impayées.

D. Bilan comptable:

Certains syndics transmettent aux copropriétaires une situation comptable reprenant les postes d'actif et de passif, permettant ainsi à chacun d'avoir une vue générale sur la comptabilité.

Généralement le syndic donne également les mouvements afférents au fonds de réserve.

Nous estimons que l'on ne peut exiger un tel document.

Toutefois, il est indispensable que le syndic établisse périodiquement un tel bilan car c'est la seule façon de vérifier l'exactitude de la comptabilité.

Autant que possible, le syndic donnera une copie de ce bilan au vérificateur des comptes (ou aux membres du conseil de gérance).

Exemple type de bilan:

Débit            Crédit

Fonds de roulement : 10 x 10.000 F                                            100.000 F

Arriérés de copropriétaires                               22.500 F

Garantie téléphone                                             2.000 F

Dépenses du trimestre à répartir                       85.276 F

Factures à payer                                                                            20.500 F

Solde en caisse ou banque                                10.724 F

-----------           -------------

120.500 F             120.500 F

  1.                         Contrôle des comptes du syndic:

Tous les règlements de copropriété prévoient des mesures de contrôle des comptes établis par le syndic.

Généralement cette mission est confiée soit au conseil de gérance, soit à un vérificateur de comptes.

Le vérificateur des comptes agit comme un commissaire dans une société anonyme.

Il rend compte à l'assemblée de sa mission, mais ne doit se préoccuper que de la stricte réalité de la comptabilité sans préjuger de l'opportunité des dépenses.

L'assemblée approuve les dits comptes et donne décharge au syndic et au conseil de gérance.

L'assemblée peut ne pas approuver les comptes ou les approuver sous réserve d'examen plus précis d'un point ou d'un autre, ou sous réserve d'une rectification sur un point précis.

¨     Chaque copropriétaire a-t-il le droit d'examiner toutes les factures et toute la comptabilité du syndic ?

Non, car on alourdirait les règles de fonctionnement de la copropriété.

Dans certaines copropriétés des tensions graves existent entre un copropriétaire et la copropriété.

Autoriser tout copropriétaire à examiner les diverses factures, les recettes et les dépenses, n'aboutirait qu'à augmenter les tensions internes.

Si les renseignements détaillés, tels qu'exposés dans les chapitres précédents, ont été donnés par le syndic, nous estimons que le copropriétaire individuel doit faire confiance au conseil de gérance désigné par l'assemblée des copropriétaires.

Si un copropriétaire estime que les comptes sont faux, alors que le conseil de gérance et l'assemblée ont approuvé les dits comptes, il n'aura d'autre recours que d'assigner les copropriétaires devant le Juge de Paix.

En pratique, les syndics de copropriété acceptent généralement de donner des explications sur les décomptes afin que chacun comprenne exactement ce qu'il lui est demandé de payer.

Un tribunal a sanctionné, sur pied de l'article 1382 du Code civil, des demandes de justification adressées à un syndic de manière continue au cours de plusieurs années, et présentant un caractère nettement abusif à l'égard du syndic.

Nous insistons vivement pour que les vérificateurs aux comptes exigent périodiquement un bilan mentionnant l'actif et le passif (postes débiteurs et créditeurs).

C'est en vérifiant l'exactitude de chaque poste du bilan que l'on pourra contrôler le mieux l'exactitude des comptes.

Suite au vote de la dernière loi relative aux contrats de louage de biens immeubles du 29 décembre 1983, le preneur, en vertu de l'article 2, peut consulter les documents établissant les dépenses de charges chez celui qui assure la gestion.

Les frais administratifs de cette consultation sont à charge du bailleur qui peut les porter en compte du preneur si le bail le prévoit.

La demande de consultation devra être faite par le bailleur.

F. Comptes annuels ou trimestriels

La plupart des règlements de copropriété imposent des décomptes trimestriels.

Dans la pratique, il existe différents types de décompte.

1.Décompte annuel comprenant le décompte de chauffage et d'eau chaude.

En dehors de ce décompte annuel, des appels provisionnels sont prévus sur base d'un budget.

Ces appels sont soit mensuels, soit trimestriels.

2.Décompte trimestriel.

Toutes les dépenses sont imputées auprès de chaque copropriétaire en fonction des quotités pour chaque genre de dépenses.

Pour le chauffage et l'eau chaude est établi, soit un appel provisionnel fixe, soit un appel provisionnel sur base des dépenses de chauffage et d'eau chaude du trimestre en cours.

Une fois l'an, un décompte rectificatif de chauffage et d'eau chaude basé sur les compteurs est établi. Nous estimons préférable d'établir un décompte trimestriel, même si le poste de chauffage et eau chaude ne peut être régularisé qu'annuellement. Cela permet à chaque copropriétaire d'être tenu au courant des dépenses de la copropriété.

Quand le syndic transmet un tableau avec des arriérés de chaque copropriétaire, cela permet de voir trimestriellement ces arriérés.

Lorsque le syndic établit un décompte annuel avec les décomptes de chauffage et d'eau chaude, celui-ci parvient souvent au copropriétaire avec de nombreux mois de retard.

Souvent ce retard est dû à une impossibilité d'accès à un appartement pour les relevés des compteurs.

De plus, le décompte trimestriel offre moins de surprises.  Le propriétaire-bailleur pourra établir un décompte des charges réelles chaque trimestre avec son locataire. Notre préférence ira donc vers le décompte trimestriel.

Toutefois, l'idéal serait de revoir annuellement les quotités des appels provisionnels de chauffage et eau chaude en les réadaptant en fonction du décompte annuel suivant compteurs.

Cela alourdira la tâche du syndic mais le décompte trimestriel sera très proche de la réalité.

G. Fonds de roulement et fonds de réserve:

Le fonds de roulement, également appelé fonds de prévision, est constitué pour pourvoir aux dépenses du trimestre en cours, dont on demandera le remboursement en fin de période trimestrielle.

Quand les comptes sont établis annuellement et que des provisions mensuelles sont versées par les copropriétaires, la constitution d'un fonds de roulement n'est pas nécessaire.

Comment calculer le fonds de roulement ?

On doit considérer que le fonds de roulement doit pouvoir couvrir un trimestre et demi de moyenne de dépenses.

En effet, le décompte trimestriel ne sera pas transmis immédiatement et, à fortiori, ne sera pas paye immédiatement.

On fixera alors une somme correspondant aux dépenses moyennes d'un trimestre et demi.

Le fonds de réserve est établi dans un tout autre but.

Il sert à constituer une «réserve» pour des dépenses importantes. Ces dépenses importantes peuvent être de deux ordres:

  • dépenses urgentes, telles que remplacement d'une chaudière ou d'un moteur d'ascenseur;
  • dépenses non urgentes, décidées par une assemblée générale de propriétaires, telles que peintures de l'extérieur, placement d'une porte de garage automatique, travaux à la toiture, etc.

Le fonds de réserve est constitué par des appels trimestriels fixes répartis suivant les quotités.

Lorsqu'une dépense intervient, elle ne doit plus être répartie entre les copropriétaires, puisque l'appel a été fait suivant les quotités.

Toutefois, des cas particuliers peuvent se produire si la dépense doit être répartie suivant les quotités particulières lorsqu'il existe dans l'immeuble plusieurs indivisions.

Dans ce cas, le syndic établira un décompte individuel rectificatif.

Lors de la vente d'un appartement, il y aura lieu de tenir compte de ces fonds de réserve et de ces fonds de roulement.

H. Gestion des fonds de la copropriété

Comme nous venons de le voir, la copropriété dispose généralement d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.

Comment ces fonds doivent-ils être gérés?

D'aucuns considèrent que ces fonds doivent être placés sur des comptes ouverts au nom de la copropriété et, parmi eux, certains estiment que les retraits doivent être soumis à double signature du syndic et d'un membre du conseil de gérance.

Cette formule devrait permettre à la copropriété d'avoir toutes garanties contre les malversations d'un syndic ou en cas de faillite de celui-ci.

D'autres estiment que le syndic est responsable vis-à-vis de l'assemblée, de l'administration, que c'est lui qui commande les produits et travaux pour la copropriété, qu'il est responsable vis-à-vis des fournisseurs et corps de métier, qu'il doit donc disposer des fonds lui permettant de tenir ses engagements.

Aucune réglementation n'existe quant à l'application rigoureuse de l'une ou l'autre méthode.

Très rares sont les règlements de copropriété qui donnent des directives à ce sujet, la plupart de ceux-ci se limitant à prévoir que le syndic centralise les recettes de la copropriété et paie les dépenses y relatives.

Nous examinerons ci-après le fonds de roulement et le fonds de réserve et comment concilier les divers points de vue.

1) Fonds de réserve:

Fonds de réserve : est la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non-périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle toiture.

Etant donné qu'il s'agit d'une réserve financière dont les mouvements financiers sont peu nombreux, mais dont le montant global peut être important, ces fonds devraient être placés sur des carnets d'épargne à terme ou autre forme de placement auprès d'organismes financiers, et ce, au profit de la copropriété.

Ces fonds seront placés au nom de l'association de fait dénommée «Copropriété X».

Auront signature sur ce compte, le syndic et un ou plusieurs membres du conseil de gérance.

Faut-il double signature du syndic et d'un membre du conseil de gérance ?

De manière générale, le syndic est chargé de l'administration et le conseil de gérance d'une mission de contrôle et non d'exécution.

Le syndic est responsable vis-à-vis de l'assemblée de sa gestion.

Nous ne conseillerons cette formule de double signature que lorsque la copropriété a une certaine méfiance vis-à-vis du syndic; mais dans ce cas, ne vaut-il pas mieux changer de syndic?

2) Fonds de roulement:

Fonds de roulement : est la sommes des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques, telle que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais d’entretien, les frais de gérance et de conciergerie.

La première solution pour le fonds de roulement est d'ouvrir un compte en banque au nom de l'association de fait «Copropriété X»; suivant les mêmes principes que le fonds de réserve.

Cette solution offre l'avantage de garantir la copropriété en cas de faillite éventuelle du syndic.

Elle doit être conseillée lorsque le syndic n'offre que peu de garanties financières.

La seconde solution est d'autoriser le syndic à gérer le fonds de roulement de la copropriété.

Et cela est bien normal !

PROPOSITION DE REPARTITION DES CHARGES

INCOMBANT NORMALEMENT AU PROPRIETAIRE ET AU LOCATAIRE.

On sait que le Code civil impose au locataire l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille et qu'il en résulte notamment que le locataire doit :

-entretenir convenablement la chose,

-réparer toutes les dégradations sans distinction causées par sa faute,

-avertir le propriétaire des réparations autres que locatives qui pourraient devenir nécessaires.

Essentiellement, les réparations autres que celles locatives, et qui incombent donc au propriétaire, sont celles dues à la vétusté et aux cas de force majeure.

Le Code civil n'énumère pas limitativement les réparations locatives et l'évolution technologique, qui s'est manifestée dans les installations techniques et les parachèvements des immeubles, a créé en la matière bien des difficultés d'appréciation.

De même, les baux prévoient rarement de manière explicite ce qui incombe au bailleur et ce qui incombe au preneur. La présente liste tend à pallier cette lacune et peut servir de référence aux professionnels de la gestion d'immeubles et aux parties concernées, chaque fois qu'il n'existe pas de convention écrite sur le sujet ou lorsque la convention existante est incomplète ou ambiguë. Dans tous les cas, la solution des litiges devrait s'en trouver facilitée.

L'expérience de la gestion d'immeubles nous apprend que la plupart des charges communes relatives à un bâtiment peuvent être regroupées en grandes catégories ayant trait soit à l'entretien au sens large de tous les composants d'un immeuble, soit à son administration. .

La liste ci-après n'a pas la prétention d'être immuable ou exhaustive et devra être adaptée et complétée régulièrement en fonction d'innovations futures en matière d'équipement, de parachèvement, d'organisation ou de réglementation.

Sous cette réserve, elle devrait vous permettre d'utiliser la présente liste des frais comme un manuel pratique des charges incombant ou au locataire, ou au propriétaire.

Pour la clarté de la présentation de ce rapport, ces diverses catégories de charges seront traitées successivement en chapitre.

  1. I.     Frais de nettoyage, de conciergerie et de personnel d'immeuble.
  2. II.     Frais de consommation, relevés et autres des divers compteurs.
  3. III.     Frais d'entretien et de réparation des installations.
  • -ascenseur
  • -chauffage
  • -conditionnement d'air
  • -électricité
  • -sonneries, parlophones, ouvre-portes
  • -détection incendie, fuite de gaz, etc.
  • -sanitaires et réseaux d'égouts.
  1. IV.     Frais d'entretien et de réparation des serrureries, quincailleries, huisseries métalliques.
  2. V.     Frais d'entretien et de réparation des boiseries et menuiseries.
  3. VI.     Frais d'entretien et de réparation des peintures, crépis et badigeons.
  4. VII.     Frais de bris de vitres.
  5. VIII.     Frais d'entretien et de réparation des conduites d'eau et de gaz.
  6. IX.     Frais d'entretien et de réparation des pavements et carrelages.
  7. X.     Frais d'entretien et de réparation des vide-poubelles.
  8. XI.     Frais d'entretien et de réparation des toitures.
  9. XII.     Frais relatifs aux contrôles légaux des installations par organisme agréé:
  • -ascenseur.
  • -chauffage
  • -électricité.
  1. XIII.     Frais d'entretien des jardins.
  2. XIV.     Frais d'assurances:
  • -incendie et dégâts des eaux
  • -bris de vitres
  • responsabilité civile immeuble.
  1. XV.     Frais d'entretien et de réparation du matériel de protection contre l'incendie.
  2. XVI.     Frais; d'honoraires de syndic ou de gérance -frais d'administration.
  3. Frais d'expertise.
  4. Frais d'avocat et de procédure.
  5. XIX.     Taxes.
  1. Frais de nettoyage, de conciergerie et de personnel d'immeuble

Nul ne s'étonnera de ce que la presque totalité des frais de cette catégorie sera normalement mise à charge du locataire.

En effet, ceci résulte d'une extension de la notion «menu entretien » mis à charge du locataire par le Code civil.

Incombent au locataire les frais suivants :

  1. les salaires des concierges, femmes de journée, hôtesse et autre personnel d'immeubles,
  2. les lois sociales et taxes y afférent ainsi que les cotisations aux services sociaux et médicaux,
  3. les primes d'assurance loi et de responsabilité civile y afférent,
  4. Les frais de conciergerie, à savoir: le loyer, les frais de consommation de gaz, d'électricité et de chauffage,
  5. les produits d'entretien,
  6. le matériel d'entretien,
  7. l'achat de poubelles et de sacs en plastique,
  8. les frais de remplacement du personnel d'immeuble pour congés et maladie,
  9. le remplacement des paillassons, sauf pour vétusté,
  10. les prestations des sociétés de nettoyage,
  11. la réparation des dégâts locatifs de la conciergerie,
  12. Les frais de communications téléphoniques des communs (ascenseurs, conciergerie, réception, etc..

Incombent au propriétaire les frais suivants:

  1. les provisions pour abonnement à la régie des télégraphes et téléphones,
  2. les remises en état de la conciergerie suite à l'usure locative normale,
  3. en cas de changement de destination de la conciergerie mise en location au profit du propriétaire, toutes les charges relatives à ce logement.

II) Frais de consommation, de relevés et autres des divers compteurs

1. Frais de consommation et de relevés des compteurs:

  1. eau
  2. gaz
  3. électricité.
  4. combustible de chauffage

Ces frais incombent exclusivement au locataire.

2. Frais de location des compteurs: .

En cas de location de compteurs, les frais de location sont à charge du propriétaire.

3. Frais d'achat ou de remplacement éventuel de compteurs:

Ces frais incombent au propriétaire.

  1. Frais d'entretien et de réparation des installations.
  1. ascenseur
  2. chauffage
  3. conditionnement d'air
  4. électricité
  5. sonneries, parlophones, ouvre-portes
  6. détection incendie, fuite de gaz, etc.
  7. sanitaires et réseaux d'égouts.

Principe général

Sauf négligence de la part du locataire, auquel cas il est responsable conformément au Code civil, les frais encourus pour la conservation des installations et ceux résultant d'une usure normale incombent au propriétaire.

Les frais inhérents au maintien en bon état de marche des installations et ceux occasionnés par une usure abusive incombent au locataire. L'entretien et la réparation des diverses installations sont assurés le plus souvent par des firmes spécialisées, soit sous contrat, soit sur demande d'interventions ponctuelles.

1. CONTRATS D'ENTRETIEN ET OMNIUM

Les contrats d'intervention peuvent être de deux types :

-contrat de base ou contrat d'entretien normal simple

-contrat omnium.

1.1. CONTRAT D'ENTRETIEN NORMAL SIMPLE

Les redevances relatives à ce type de contrat incombent exclusivement au locataire.

1.2. CONTRAT OMNIUM

Le contrat comporte le plus souvent un volet «entretien simple» et un volet «omnium».

Les redevances ayant trait à l'entretien simple sont supportées par le locataire.

Les redevances pour la partie omnium se répartissent à raison de 75% en charge propriétaire et 25% en charge locative.

  1. 2. INTERVENTIONS PONCTUELLES SUR DEMANDE

2.1 ASCENSEUR

L'ascenseur comportant un nombre important de pièces et de mécanismes, afin de ne pas être astreint à donner une liste détaillée des pièces, il faut considérer que toutes les réparations et remplacements sont à charge du propriétaire à l'exception d'une liste restreinte d'interventions ci-après qui sont à charge du locataire. Il s'agit de pièces dont le remplacement ou la réparation -dû à l'usage -doit s'effectuer périodiquement.

A charge du locataire: remplacement ou réparation des pièces ci-après :

1. SALLE DES MACHINES

a) Treuil: -balais et porte-balais de l'interrupteur centrifuge

-caoutchouc d'accouplement de la poulie de frein.

b) Frein: -garnitures de frein

-tiges d'ouverture avec ressorts.

c) Inverseur mécanique:

-contacts fixes et mobiles avec supports et tubes isolants

-cames de commande.

d) Démarreur:

-contacts fixes et mobiles avec supports, shunts et tubes isolants

-dispositif de ralentissement avec système à air et huile

-contact pour démarreur

-ressort de tension du tringlage de commande.,.

e) Moteur: -balais et porte-balais.

f) Châssis métalliques :

-contacts fixes, mobiles et auxiliaires, ressorts de rappel et bobine des contacteurs électromagnétiques

-contacts fixes et mobiles, bobine et noyau du relais de commande

-redresseur

-transformateur

-thermique

-prints

-interrupteurs

-fusibles et accessoires.

g) Distributeur d'étage:

-contacts à culbuteur et jeu de cames.

h) Régulateur de vitesse :

-roulement régulateur et contact.

-contact pour poulie de renvoi.

i) Suspension de cabine:

-contact mou de câble

-contact pleine charge et contact surcharge. .

j) Interrupteur de fin de course:

-contacts fixes et mobiles, tube isolant.

k) Disjoncteur principal :

-toutes pièces: élément thermique, bobine de tension, contacts, bain d'huile.

I) Interrupteur circuit lumière:

-fusibles.

2. TREMIE

a) Joug supérieur :

-suspension cabine

-contact mou de câble, contact pleine charge, contact surcharge.

b) Coulisseau de guidage de cabine :

-toutes pièces sauf le remplacement des sabots, des axes et des supports.

c) Parachute:

-contact de sécurité.

d) Cabine :

1) Dispositif d'éclairage: coiffes, lampes, tubes, soquets, interrupteur.

2) Tableau de commande: boutons et coiffe pour boutons, contact fixe et mobile, ampoule.

3) Eclairage de secours: soquet et ampoule.

4) Alarme: piles.

5) Eclairage toit de cabine: soquet et ampoule.

6) Cellule photo-électrique: ampoule.

7) Seuil de sécurité: contact et came d'actionnement.

8) Porte automatique de cabine :

-came et interrupteur du dispositif d'entraînement

-roulette de suspension

-patin de guidage

-contact de fermeture

-contact de verrouillage

-contact et câble de liaison de la lisse de sécurité.

9) Porte palière semi-automatique

-ferme-porte

-dispositif de fermeture

-pont de contact de fermeture

-serrure de sécurité: verrou, contacts, levier de commande.

10) Porte palière automatique :

-roulettes de suspension

-patins de guidage

-contact de fermeture et de verrouillage.

11) Tableau d'appel extérieur :

-bouton complet et coiffe

-contacts fixes, mobiles et à clef

-ampoules.

e) Armature de contre-poids :

1) coulisseaux guidage contre-poids: garniture, ressort et huileur automatique;

2) parachute: contact de sécurité.

  1. Contact de contrôle porte en cuvette: toutes pièces.

g) Nettoyage de la cuvette: y compris vidange sauf suite à infiltrations ou inondation.

2.2 CHAUFFAGE

Tableau récapitulatif des principales interventions possibles

Matériel

Intervention propriétaire

Intervention locative

Chaudière

Remplacement éléments

Nettoyage -ramonage

Accessoires de chaudière + thermomètre circulateur vanne 3 voies à servomoteur.

Remplacement éléments

Réglages, remplacement de  joints, bourrage, etc. Graissage

Panneau électrique de commande + sondes

Remplacement du panneau

Réglage + dépannage

Vanne de distribution, sectionnement, équilibrage

Remplacement

Entretien + joints, bourrage,

etc. + réglage

Vanne de radiateur normale ou thermique

Remplacement

(En général dans le contrat de base)

Convecteur ou radiateur

Tous remplacements

 

Brûleurs et accessoires

(moteur, ventilo, pompe, électrovanne, relais

Tous remplacements

Nettoyage et remplacement - filtre, gicleur, électrodes + ) réglage et contrôle

Rampe à gaz

Tous remplacements

Entretien et réglage

Vases d'expansion

Tous remplacements

Charge d'azote + bourrages et joints

Pompes d’appoint

Tous remplacements

Joints, accouplements. + contrôle et entretien

Tableau électrique de commande

Tous remplacements importants

Thermique de contacteurs,

fusibles, lampes-témoins +

nettoyage et réglage

Réservoir fuel + accessoires

Nettoyage intérieur

Remplacement des jauges

Entretien accessoire

Tuyauteries diverses + calorifugeages

Tous travaux et fournitures

 

Traitement d'eau

Tous gros remplacements y

compris résines (5 à 10 ans)

Sels de traitement, contrôles,

analyses, membranes et bobine: s de vanne, peintures, bac à sel, tous entretiens

2.3 CONDITIONNEMENT D’AIR

Tableau récapitulatif des principales interventions possibles :

Matériel

Intervention propriétaire

Intervention locative

Chaudière, brûleur et

accessoires

Voir chauffage statique

Voir chauffage statique

Compresseurs frigorifiques

Pièces mécaniques, vidanges

et recharges complètes, toutes pièces de régulation et de commande électrique

Complément de charges huile

et fréon, nettoyage condenseurs, filtres. évaporateurs, joints, réglage et entretien

Circuit eau condenseur (pompes, filtres, tours, clapets, ventilos, pompes doseuses)

Tous remplacements de grosses pièces

Nettoyage, vidange, graissage, joints, courroies, roulements, membranes, sels de traitement, peintures.

Commandes électriques et

thermostatiques

Tous remplacements de gros

ses pièces

Thermiques, fusibles, lampes-

témoins

Circuits primaires eau glacée

(moteurs, pompes, vannes de

régulation, pompes d'appoint,

vannes, calorifugeage)

Tous remplacements

Joints + bourrages, membranes des servomoteurs. Entretien + réglage (les joints doivent se remplacer régulièrement)

Circuits primaires eau chaude

(idem eau glacée)

Idem eau glacée

Idem eau glacée

Groupes de pulsion (grilles +

filtres primaires, batteries préchauffe, antigel, batteries froides, cuves, pompes, rampes humidification)

Remplacement rapports et

mouvements. Remplacement complet

Eléments de filtres, nettoyage grilles, nettoyage batteries, complet nettoyage gicleurs, décapage, peinture, étanchéité

Thermomètre, manomètres

ventilos + moteurs

Remplacement complet

Remplacement brise-goutte,

bourrages, joints, accouplements, courroies, roulements

(les peintures seront faites

tous les ans)

Eléments de régulation (son

des, thermostats, vannes 3

voies, clapets, servomoteurs)

Remplacement complet

Membranes moteurs, pneumatiques, bourrages, tous

entretiens

Sondes extérieures

Tous remplacements

Contrôle

Traitement d'eau

Tous gros remplacements y

compris résines (5 à 10 ans)

Sels de traitement, contrôle,

analyses, membranes et bobines de vannes, peinture, bac à sel, tous entretiens

Compresseurs d'air

Toutes grosses pièces, y compris soupape de sûreté, manostat, démarreur, commandes électriques

Entretien, huile, graisse, clapets, membranes, soupapes, cartouches, déshydrateur

Tableau général de régulation

Toutes pièces et remplacements

Nettoyages, contrôles, réglages.

Electro-convecteurs, ventilo

convecteurs, grille de pulsion

avec servo ou batteries intermédiaires

Tous gros remplacements

Eléments thermostatiques de détection et réglage, purges, nettoyages

Groupe d'extraction

Idem groupes pulsion

Idem groupes pulsion

Ventilos et extracteurs en toiture

Tous remplacements

Peinture et entretien général

Boîtes de détente (filtres servomoteurs, thermostats de zones

Tous gros remplacements

Nettoyage, réglages, éléments de filtres, membranes

servos, sondes

2.4 ELECTRICITE

ENTRETIEN INSTALLATIONS ELECTRIQUES COMMUNES – ECLAIRAGE – F.M.

Matériel

Intervention propriétaire

Intervention locative

Cabine H.T.

Tous remplacements

Dépoussiérage, resserrage

Groupe secours + tableau +

batterie

Tous remplacements

Entretien, gasoil, huiles

Tableau général B.T. : disjoncteurs sectionneurs division

Tous remplacements importants

- Dépoussiérage, resserrage,

fusible des sectionneurs de

division

Appareil de mesure + condensateurs cos. phi

Tous remplacements importants

Dépoussiérage, resserrage

Câblage intérieur pour tous

services

Tous remplacements importants

Sauf dégâts provoqués ou

modification pour causes

locatives

Tableaux divisionnaires ou

d'étages

Tous remplacements importants

Modification pour causes

locatives, dépoussiérage, resserrage + tous fusibles

Prises de courant, interrupteurs, soquets

 

Tous remplacements, même

après usage normal

Armatures, supports, etc

pour lampes TL

Tous remplacements importants

Nettoyage + dépoussiérage

Lampes, ballasts, starters,

fusibles

 

Tous remplacements

Relais et télérupteurs d'éclairage

Tous remplacements

 

2.5 SONNERIES – PARLOPHONES – OUVRE-PORTES

Matériel

Intervention propriétaire

Intervention locative

Transfos + redresseur

Tous remplacements

 

Postes d'étage (parlophone et

sonnerie)

Tous remplacements importants

Capsules micro + dégâts

provoqués

Poste d'entrée

Tous remplacements importants

Capsule micro

Mécanismes d'ouvre-portes

Tous remplacements importants

Entretien + électro

2.6 DETECTION INCENDIE – FUITE DE GAZ – etc.

DANS LES COMMUNS

Matériel

Intervention propriétaire

Intervention locative

Poste central sélecteur

Tous remplacements

Entretien + remplacement

batteries

Détecteurs

Tous remplacements

Contrôle

Postes, contrôle à cartes,

clés, codes.

Tous remplacements

Clefs, cartes, etc. + entretien..

2.7 SANITAIRES ET RESEAUX D’EGOUTS

Remarques préliminaires

D'une façon générale, les frais résultant d'un défaut d'entretien ou d'un manque de précaution contre le gel incomberont au locataire.

L'utilisation de produits corrosifs entraîne la responsabilité du locataire.

Contrairement à certains usages anciens, on estime que l'entretien des tuyauteries constitue une charge locative.

Le locataire est tenu responsable d'un manque de précaution pour éviter les incidents en cas d'orage, obstruction d'égouts par exemple, sauf à prouver que la configuration des lieux prédispose à de semblables incidents.

Matériel

Intervention propriétaire

Intervention locative

Compteurs de passage d'eau,

vannes et clapets d'entrée

Remplacements

Entretien courant, protection

contre le gel, joints, sièges,

membranes

Filtres, adoucisseurs

Gros remplacements pour

vétusté

Cristaux, sels, membranes

des électrovannes, entretien,

peinture, réglage, contrôle

dureté

Tuyauteries de distribution et

accessoires

Gros remplacements pour

vétusté

Entretien, peinture, bourrages, sièges, manœuvres régulières

Robinetterie et accessoires de

lavabos, douches, w.c.,

éviers, baignoires, urinoirs,

Remplacement

Entretien, sièges, bourrages,

inverseurs, mousseurs flexibles, pommes, etc.

Chasses, robinets de rinçage,

etc. + lunettes WC, distribut

Remplacement pour vétusté

Flotteurs, joints, soupapes, chaînettes, etc.

Chauffe-eau, boilers, etc.

Remplacement pour vétusté

Entretien, ramonage, détartrage, membranes, veilleuses et thermocouples, allumeurs

+ réglages. Entretien groupes de sécurité, remplacement des anodes

Porcelaines et céramiques +

baignoires

Remplacement pour vétusté

Entretien émaillage

Coupe-air et disconnecteurs

Remplacement + étanchéité

et jointures

J Entretien + curage, vérification regards et ventilations

RESEAU D’EGOUTS INTERIEUR

Matériel

Intervention propriétaire

Intervention locative

a) collecteurs et tuyauteries

de décharge d'eau usée

regards chambres de visite,

sterputs, ventilation

Remplacement + étanchéité

Curage, débouchage, vérification, et jointures peintures

b) colonnes + ventilation

(regards, manchons, dilatation, embranchement passage toiture)

Remplacement + étanchéité

et jointures

Débouchage, entretien, vérification

c) branchements horizontaux

vers colonnes de décharges

+ regards mécanismes de

dilatation, raccords et branchements

Remplacement + étanchéité

et jointures

Débouchage, entretien, vérification

d) avaloirs de sol, débourbeurs séparateurs, chambres de visite

Remplacement + étanchéité

et jointures

Débouchage, entretien, vérification

Coupe-air céramiques (lavabos, évier, etc. )

Remplacement pour vétusté

Entretien jointures et raccords, nettoyage

Descentes eaux pluviales y

compris gouttières

Remplacement

Entretien et nettoyage

Avaloirs de terrasses, balcons, toitures, etc.

Remplacement pour vétusté

Entretien, débouchage, etc.

Pompes vide-cave + accessoires (vannes, clapets, etc.)

Tous remplacements + gros

entretien

Décrassages, entretien, con-

trôles

Pompes hydrophores +

réservoirs et accessoires

(manos, vannes, clapets)

Tous remplacements +

gros entretien

Contrôles + essais + peinture

  1. Frais d’entretien et de réparation des serrureries, quincailleries et huisseries

métalliques

Le tableau ci-dessous reprend les diverses interventions à imputer

soit au locataire, soit au propriétaire.

Matériel

Intervention propriétaire

Intervention locative

Serrures, targettes, verrous,

gonds, charnières, poignées,

becs de cane

Réparations ou remplacements occasionnés par vétusté ou force majeure

Entretien, réparations

Accessoires tels que cadenas, chaînes, clés, verrous

Réparations ou  emplacements occasionnés par vétusté ou force majeure

Maintien en bon état et préservation contre la rouille

Ferme-portes

Réparations ou  emplacements occasionnés par vétusté ou force majeure

Entretien et remplacement

accidentel

Châssis, portes et volets (intérieurs et extérieurs)

Réparations ou  emplacements occasionnés par vétusté ou force majeure

Nettoyage

  1. Frais d’entretien et de réparation des boiseries et menuiseries.

Les dégâts causés aux boiseries entraînent souvent de grands frais de réparation. Ceux-ci incombent au locataire, et notamment les refixations et réassemblages résultant d'une mauvaise utilisation ou d'un mauvais entretien.

Le menu entretien étant à sa charge, le locataire supportera les frais de fixation de baguettes, plinthes ou cimaises qui se détachent. Par contre, il n'est pas tenu de réparer les dégâts provenant de vices de pose tel un encollement défectueux..

Les réparations pour vétusté sont à charge du propriétaire.

  1. Frais d’entretien et de réparation des peintures, crépis et badigeons.

Sauf stipulation contraire dans le bail, le renouvellement des peintures, après usure locative normale, tant extérieures qu'intérieures est à charge du propriétaire.

Quant au locataire, il supporte la charge résultant de :

  1. rafraîchissement des peintures dues à usure prématurée,
  2. lavage des peintures extérieures et intérieures,
  3. badigeonnage des murs et annexes du jardin,
  4. recrépiment jusqu'à une hauteur de 1 mètre (bas des murs au sens de l'art. 1754 du Code civil),
  5. badigeonnage des murs de cave et annexes, celui-ci étant considéré plutôt comme une mesure de propreté.
  1. Frais de bris de vitres.

Le locataire est responsable du bris de vitres sauf cas fortuit, force majeure (grêle par ex.) ou vice de pose ou encore le fait d'un tiers. La remise en état des mastics est à charge du bailleur.

  1. Frais d’entretien et de réparation des conduites d’eau et de gaz.

1. Conduites d'eau

Le locataire a l'obligation de préserver les conduites d'eau contre la gelée.

Il supporte donc les frais occasionnés par des réparations dues à sa négligence éventuelle.

Le propriétaire supporte les réparations pour vétusté ou force majeure.

2. Conduites de gaz

Le locataire entretiendra les vannes et robinets.

Le propriétaire supporte les frais d'entretien des joints.

  1. Frais d’entretien et de réparation des pavements et carrelages.

Le critère de répartition des charges propriétaire et locataire est ici la quantité. Lorsqu'il y a seulement quelques pavés ou carreaux cassés ou détachés, en très petit nombre, le remplacement ou la refixation incombe au locataire à titre de menu entretien, à moins que les dégâts soient causés par une mauvaise pose ou un défaut du matériau lui-même. Dans le cas contraire, les frais sont à charge du propriétaire.

  1. Frais d’entretien et de réparation des vides-poubelles.

Sont à charge du locataire:

  1. l'achat, la désinfection, l'entretien et le remplacement des poubelles,
  2. la désobstruction de la gaine vide-ordures,
  3. l'entretien et la désinfection des vidoirs,
  4. la peinture du local vide-poubelles.

Sont à charge du propriétaire:

  1. le remplacement des vidoirs et de la gaine vide-ordures,
  2. l'achat du stock initial de poubelles lors de ;la mise en service de l'immeuble.
  1. Frais d’entretien et de réparation des toitures.

Quel que soit le genre de revêtement (roofing, tuiles, ardoises, chaume, etc.), les réparations, renouvellements ou enduisages périodiques sont à charge du propriétaire.

Le nettoyage (enlèvement des feuilles mortes, mousses, branches, etc.) incombe au locataire.

  1. Frais relatifs aux contrôles légaux des installations par organismes agréés.

(ascenseurs – chauffage – électricité)

1 .Ascenseurs

Il est logique d'imputer au locataire les frais de contrôle des installations d'ascenseurs pour deux raisons :

  1. le locataire a la charge de veiller à la conservation de la chose et d'informer le propriétaire en cas de manquement grave. Il doit donc être responsable de ce contrôle.
  2. les contrôles ne sont obligatoires qu'en vertu du règlement général sur la protection du travail, c'est-à-dire lorsqu'il y a des travailleurs salariés dans le bâtiment (ex. concierges) Or, nous avons vu au chapitre 1 que les frais de personnel incombent au locataire.

2. Chauffage

Incombent au locataire:

  1. les frais de contrôle de combustion.

Incombent au propriétaire:

  1. les frais de contrôle d'étanchéité des chaudières, citernes, etc.

3. Installations électriques

Les critères suivants sont à observer :

  1. tous les contrôles obligatoires sont à mettre à charge du locataire,
  2. tous les contrôles non obligatoires sont à mettre à charge de ceux qui provoquent ces contrôles.

Ainsi par exemple, il sera souvent de l'intérêt du propriétaire de prendre à sa charge, en vue de la protection de son bien, les contrôles suivants :

  1. contrôle des tableaux divisionnaires des communs,
  2. contrôle des pertes de courant,
  3. contrôle de la mise à la terre.

4. Sécurité incendie

Incombe au locataire.

  1. Frais d’entretien des jardins

Matériel

Intervention propriétaire

Intervention locative

Plantations vivaces

Remplacement

 

Plantes annuelles

 

Remplacement

Pelouses

Renouvellement

Entretien

Arbres et arbustes

Enlèvement des arbres morts

remplacement

Elagage

Sécateur

Remplacement

Entretien

Tondeuse

Remplacement

Entretien

Bêches, binettes, râteaux

Remplacement

Entretien

Fertilité du sol

 

Engrais

Tuteurs

 

Remplacement, entretien

XVI Frais d’assurances

1 .Assurance incendie et dégâts des eaux et couvertures annexes

Police avec abandon de recours contre le locataire :

  1. 50 % de la prime à charge du propriétaire
  2. 50 % de la prime à charge du locataire.

Police sans abandon du recours contre le locataire :

  1. 100 % à charge du propriétaire.

2. Assurance bris de vitres

Se référant au contenu du chapitre VII, nous préconisons la répartition suivante:

  1. 50 % de la prime à charge du propriétaire
  2. 50 % de la prime à charge du locataire.

3. Assurance responsabilité civile immeuble

La police responsabilité civile couvre les accidents provoqués autant par négligence du locataire que du propriétaire. C'est pourquoi, l'imputation suivante peut être recommandée :

  1. 50 % de la prime à charge du propriétaire
  2. 50 % de la prime à charge du locataire.

4. Responsabilité civile du conseil de gérance

  1. 50 % de la prime à charge du propriétaire
  2. 50 % de la prime à charge du locataire.

XV Frais d’entretien et de réparation du matériel de la protection contre l’incendie.

Matériel

Intervention propriétaire

Intervention locative

Extincteur, alarmes

Placement

Vérification, recharge, entretien, réparation, renouvellement

Portes coupe-feu

Achat

Entretien

Escaliers secours

Renouvellement

 

Les travaux envisagés en raison de l'activité du locataire, sont entièrement à sa charge.

XVI Frais d’honoraires du syndic – Frais d’administration.

  1. Honoraires du syndic ou du gérant et frais administratifs.

Il est d'usage de mettre à charge du preneur la totalité des honoraires du syndic et des frais administratifs. Cette clause figure généralement dans les baux.

Toutefois, il a été jugé que la moitié de ces frais sont à charge du bailleur et l'autre moitié à charge du preneur (Justice de paix du canton d'Etterbeek, 2/6/1980).

  1. Frais de convocations aux assemblées et autres frais relatifs aux assemblées: incombent au propriétaire.
  1. Frais exceptionnels résultant d'une demande d'information ou de contrôle de la part d'un propriétaire ou d'un locataire: incombent à la partie demanderesse.
  1. Frais de procédure en cas de litige: incombent à la partie succombante.

XVII Frais d’expertise

Les frais résultant d'un litige avec le constructeur sont toujours à charge du propriétaire.

Sont à charge du propriétaire ou du locataire suivant l'imputation de la dépense relative au problème soulevé :

1. Les frais occasionnés par un litige avec un corps de métier.

2. Les demandes d'avis techniques.

XVIII Frais d’avocat et de procédure

Principe général :

L'imputation de ces frais doit suivre le même régime que l'imputation de la dépense à l'origine du litige et de la procédure.

Exemples :

Incombent au propriétaire ;

  1. les frais occasionnés par un litige avec le constructeur
  2. les frais occasionnés par un litige avec un copropriétaire (recouvrement de charges p.ex.).

Incombent au locataire :

  1. les frais résultant d'un litige avec un préposé (concierge, personnel d'immeuble ou de nettoyage, etc.).

Incombent au propriétaire ou au locataire suivant l'imputation de la dépense:

  1. les frais résultant d'un litige avec un corps de métier.

XIX Taxes

Sont à imputer au propriétaire :

  1. les taxes sur les bordures, égouts, voiries, etc.
  2. les frais de commodo-incommodo.

Sont à imputer au locataire:

  1. les taxes provinciales ou communales sur le personnel ou la force motrice,
  2. les taxes sur le personnel de la conciergerie (voir chapitre I),
  3. les taxes pour enlèvements périodiques ou spéciaux de décombres et immondices.

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