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Conseils aux bailleurs dans le cadre de la location de leur bien immobilier

Trouver un bon locataire n’est pas toujours facile. Voici, à l’intention des propriétaires, quelques conseils pour les aider à trouver le candidat idéal.

 

1ère étape : bien évaluer le loyer de votre bien

  • Le propriétaire fixe le montant du loyer de son bien en toute liberté.
  • Pour être certain que la location se fasse rapidement tout en rentrant dans vos frais, il est important de bien évaluer ce loyer sans le surévaluer ni le sous-évaluer.
  • Pour cela, on conseille au propriétaire qui met son bien en location de faire un tour d'horizon des offres présentes sur le marché, en comparant son bien à des biens équivalents.
  • Il est également possible de demander conseil à un agent immobilier, notamment dans le cas où le propriétaire met son bien en location via une agence immobilière.

 

2e étape : Passer par un intermédiaire ou chercher de particulier à particulier ?

  • Pour trouver un locataire, le propriétaire a deux solutions :
    • Chercher de particulier à particulier
    • Passer par une agence immobilière

 

Location de particulier à particulier : économique mais cela prend du temps !

  • Le propriétaire peut chercher de particulier à particulier.
  • Dans ce cas, il se charge de la mise en location de son bien de A à Z : L'avantage, pour le propriétaire, est d'avoir un contact direct avec les éventuels locataires, ce qui facilite son choix.
    • Rédiger l'offre avec le descriptif du logement : vide ou meublé, situation, superficie, nombre de pièces et distribution, proximité des commerces, des écoles et des transports en commun, montant du loyer, celui des charges et photos si possible
    • Publier l'offre sur différents supports : Accueillir les locataires potentiels pour les visites (visites individuelles ou collectives)
      • Gratuits : certains sites Internet, certains journaux gratuits (immovlan,...)
      • Payants : certains sites Internet, journaux spécialisés et journaux d'information (immoweb,....)
    • Sélectionner le bon locataire en fonction de son dossier
    • Signer le bail
    • Faire l'état des lieux

 

Location par un intermédiaire : gain de temps mais pas d'argent !

  • S'il décide de ne pas chercher de particulier à particulier, le propriétaire peut passer par un intermédiaire pour mettre son bien en location 
  • Dans ce cas, l'intermédiaire s'occupe de tout dans les moindres détails :
    • Fixer le montant du loyer en accord avec le propriétaire
    • Rédiger l'offre
    • La publier sur différents supports (site Internet de l'agence, journal d'annonces, sites Internet gratuits...) : les agences présentent l'avantage de disposer de réseaux de diffusion beaucoup plus importants que les simples particuliers
    • Faire visiter le logement à tous les locataires potentiels
    • Faire une sélection des locataires potentiels selon leurs dossiers
    • Préparer le bail pour la signature

 

3e étape : s'assurer d'avoir trouvé un locataire solvable

  • Avant la signature du bail, le propriétaire ou l'agent immobilier doit sélectionner les dossiers qui apportent le plus de garanties financières.
  • Les locataires intéressés par le logement doivent vous remettre dès que possible une liste de documents destinés à vous rassurer sur leur capacité à payer le loyer 

Ne vous fiez pas totalement à votre intuition toutefois et prenez le temps de vérifier le dossier de chaque locataire potentiel. Certains éléments clés vont vous permettre de vous faire une idée précise de la fiabilité du candidat. Aussi, demandez à votre futur locataire de vous présenter :

  • la photocopie de la carte d'identité
  • le contrat de travail
  • les trois dernières fiches de salaire

Vous pouvez également lui demander une copie de son dernier avertissement extrait de rôle si vous avez besoin de vous faire une idée plus précise de sa situation financière.

Si vous avez le moindre doute sur la validité des documents, n’hésitez pas à contacter l’employeur pour vous assurer que le candidat est réellement salarié dans la société.

Prenez le temps de rédiger un contrat de bail complet, n'hésitez pas à rappeler au locataire certaines de ses obligations et pensez à inclure certaines clauses relatives à des entretiens spécifiques.

2.1. Etats des lieux d’entrée

- Faites établir un constat d'état des lieux d'entrée locative détaillé par un expert immobilier, à frais  partagés avec le locataire (sauf convention contraire)

- Fournissez au locataire une copie du mode d'emploi  des appareils électroménagers, de l'installation  de chauffage central et de production d'eau chaude ainsi que de toute installation spécifiques (alarme, adoucisseur,...)

- Faites une liste des entretiens spéciaux (parquet, carrelages,...) si nécessaire qui énumère les produits à utiliser et joignez le au bail ou à l'état des lieux en mentionnant sa présence.

-Précisez les entretiens à charge du locataire et, si ce n'est pas déjà fait dans le bail, n'hésitez pas à lui rappeler ses obligations (ex: nettoyage chenaux et gouttières accessibles).

 

2.2. La remise des clés

Ne remettre les clés que :

- si vous avez vérifié que la garantie locative est valablement constituée

-si l’assurance locative a été correctement souscrite

 

2.3. Le préavis 

Le propriétaire peut mettre fin au contrat à l'échéance du bail, lorsque l’une de ces conditions au moins est respectée :

  • fin du bail
  • souhaiter retrouver l'usage de son logement à titre personnel
  • reprocher un comportement fautif légitime et sérieux au locataire (des nuisances diverses, paiement tardif du loyer...)
  • vente du logement

La notification du congé se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ret doit être réalisée au moins six mois avant la date d'échéance du bail. À défaut, le congé n'aurait pas d'effet, ce qui reconduirait le bail pour une nouvelle période.

 

2.4. État des lieux de sortie et remise des clés

Comparer avant/après:

  • Lors de la sortie du locataire, il est conseillé d'utiliser le même formulaire d'état des lieux qu’à l'entrée pour comparer facilement les deux situations.
  • Le document sert à déterminer si des réparations locatives doivent être acquittées par le locataire.

La vétusté naturelle, c'est-à-dire l'utilisation normale des lieux, n'est pas à prendre en considération : seules les dégradations anormales peuvent donner lieu à une compensation financière.

2.5. Restitution de la garantie locative 

  • Si les états des lieux d'entrée et de sortie sont concordants, le propriétaire doit rembourser au locataire le dépôt de garantie dans les deux mois qui suivent la remise des clés.
  • Dans le cas contraire, il peut conserver tout ou partie de la somme en fonction du montant des travaux de restauration à effectuer.

Que votre bien immobilier soit loué ou non, mieux vaut prévenir que guérir ! Vol, incendie, dégât des eaux... Quelques conseils pour protéger votre logement contre ces risques et agir en cas de sinistre. 

  

3.1. Contre les vols : renforcer les dispositifs de sécurité

-Ouvertures  

  • Porte : opter pour une porte pleine, serrures trois points minimum, entrebailleur et judas à large champ de vision (permet le contrôle à l'entrée du domicile).
  • Pour un appartement : porte blindée.
  • Cave : serrure de sécurité et/ou blindage de la porte.
  • Fenêtres : sécuriser les plus exposées par des barreaux, des grilles, des volets.
  • Volets : renforcer ceux qui sont en bois plein, PVC ou métalliques et compléter les systèmes de fermeture avec des barres de protection (avec ou sans clé).

3.2. Contre les incendies : contrôler régulièrement les installations

- Installations électriques 

Cinq dispositions minimales à faire vérifier par un professionnel. Votre circuit doit être équipé:

  • d’un disjoncteur différentiel (coupure automatique du courant) ;
  • de prises de terres dans toutes les pièces ainsi que sur le circuit ;
  • d’une liaison équipotentielle pour les pièces d'eau (conducteur électrique devant relier tous les éléments métalliques d'une salle d'eau à la mise à la terre) ;
  • de prises dans chaque pièce, en nombre suffisant pour éviter le recours aux multiprises ;
  • de fils et de prises électriques en bon état (ni fils dénudés, ni prises cassées).

L’installation électrique d’un logement loué doit être conforme aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage.

 

3.2. Chauffage  

  • Contrôle des appareils et des conduits par un professionnel avant chaque location. Sauf mention contraire dans le contrat de bail, ces vérifications seront ensuite à la charge du locataire.
  • Cheminée ou insert : toujours faire réaliser l’installation par un professionnel pour s’entourer de toutes les garanties.

 

3.3. Climatisations 

  • Elle doit être compatible avec les autres systèmes d'aspiration liés à l'évacuation des gaz brûlés (chaudière, cheminée, etc.) et la hotte de la cuisine.

 

3.4. Contre les dégâts des eaux : quelques mesures préventives

Les matériaux de construction extérieurs et intérieurs, dont ceux de la toiture, doivent bien sûr assurer la protection de l'habitation contre les infiltrations.

  • Vérifier régulièrement les conduites d'eau.
  • Protéger les tuyauteries passant à proximité de l'air extérieur (soupirail, etc.) par une gaine pour éviter le risque de formation d'un bouchon de glace.
  • Penser à doter votre installation de plusieurs robinets d'arrêt d'eau : un pour la baignoire, un pour la cuisine, un pour la machine à laver, etc.

-Faites un dossier location dans lequel vous classerez tous les documents  

-Confirmez, au locataire, par écrit, le cas échéant par lettre recommandée, toute décision prise et toute information concernant la location.


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